Варианты покупки из-под залога банка
Довольно часто можно столкнуться с тем, что вы выбрали квартиру, а она находится в ипотеке. То есть, была куплена на заемные средства и есть еще остаток по долгу. Такая квартира обременена залогом банка и эта информация занесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Что это значит? Чтобы провести сделку, нужно погасить долг. Такой процесс называется снятием обременения. В последние годы эта процедура стала проводится все чаще, поэтому схема взаиморасчетов упрощается. Сделка по покупке квартиры под залогом отличается лишь несколькими пунктами и обязательно проводится в присутствии банка. В остальном же безопасность такого типа сделок не сильно ниже остальных.
Для того, чтобы обезопасить себя при покупке такой квартиры, нужно понимать, какими схемами пользоваться, когда и как гасить ипотеку продавца.
Важный момент: во избежание судебных разбирательств вы должны правильно оформить документы, чтобы перейти в право собственности на новую квартиру, а не просто погасить ипотеку чужому человеку.
Важный момент: во избежание судебных разбирательств вы должны правильно оформить документы, чтобы перейти в право собственности на новую квартиру, а не просто погасить ипотеку чужому человеку.
Схема 1
Закрытие ипотечного кредита после того, как право собственности переходит на вас.
Закрытие ипотечного кредита после того, как право собственности переходит на вас.
Для проведения такой сделки нужно использовать банковскую ячейку, аккредитив или счёт.
Суть этой схемы заключается в том, что вы оформляете право собственности на квартиру с обременением. После этого гасите ипотеку, получаете документы от банка о том, что все обязательства по ипотеке закрыты. Как только ипотека Продавца выплачена, вы подаете документы в Росреестр для снятия обременения.
Для примера, возьмём банковскую ячейку. Деньги, за которые вы будете покупать залоговую недвижимость, помещаются в ячейку. Часть этой суммы сможет забрать банк в счёт остатка по долгу, но только после регистрации. Вы приносите в банк документы о том, что поменялся собственник, и только после этого банк открывает ячейку, гасит ипотечный кредит Продавца и выдаёт закладную Покупателю. С готовой закладной нужно снова обратиться в Росреестр и снять обременение с квартиры.
Суть этой схемы заключается в том, что вы оформляете право собственности на квартиру с обременением. После этого гасите ипотеку, получаете документы от банка о том, что все обязательства по ипотеке закрыты. Как только ипотека Продавца выплачена, вы подаете документы в Росреестр для снятия обременения.
Для примера, возьмём банковскую ячейку. Деньги, за которые вы будете покупать залоговую недвижимость, помещаются в ячейку. Часть этой суммы сможет забрать банк в счёт остатка по долгу, но только после регистрации. Вы приносите в банк документы о том, что поменялся собственник, и только после этого банк открывает ячейку, гасит ипотечный кредит Продавца и выдаёт закладную Покупателю. С готовой закладной нужно снова обратиться в Росреестр и снять обременение с квартиры.
Схема 2
Закрытие ипотечного кредита в день купли-продажи
(чаще используемая схема)
Закрытие ипотечного кредита в день купли-продажи
(чаще используемая схема)
Если вы выбираете этот вариант, то оформление собственности и снятие обременения происходит одновременно.
Покупатель, используя свои денежные средства (наличные или заёмные), гасит ипотеку Продавца в день подписания Договора купли-продажи. После этого получает документ, об исполнении всех обязательств перед банком. Уже с готовыми документами вы идете в Росреестр и регистрируете квартиру без обременения или с обременением, но уже своего банка (если для погашения долга Покупателя вы использовали ипотеку).
Покупатель, используя свои денежные средства (наличные или заёмные), гасит ипотеку Продавца в день подписания Договора купли-продажи. После этого получает документ, об исполнении всех обязательств перед банком. Уже с готовыми документами вы идете в Росреестр и регистрируете квартиру без обременения или с обременением, но уже своего банка (если для погашения долга Покупателя вы использовали ипотеку).
РЕКОМЕНДАЦИИ
Проверка всех квартир в цепочке
Все участники цепочки связаны между собой и успешность покупки квартиры зависит от успешности всех сделок. Важно убедиться в том, что каждый проверил встречную покупку и риски срыва сделки минимальны. При желании, вы можете сами проверить объекты: заказать выписки ЕГРН, изучить историю перехода права собственности на квартиры и убедиться в отсутствии обременений. Нюансы проверки зависят, в том числе, от основания права собственности продавца, поэтому следует руководствоваться уроками и чек-листами по соответствующим темам. Часть рисков может быть снята указанием на получение денег только после регистрации собственной квартиры, но, очевидно, нет смысла закладывать деньги в ячейку, если по какой-нибудь квартире будет отказ или проблемы в регистрации. В случае, если при проверке собственники отказываются предоставить вам документы, – есть смысл задуматься о добросовестности участников.
Оформление передачи денег
Передача денег фиксируется расписками от всех продавцов (каждый – своему покупателю) о получении денег, то есть считается, что каждый из них реально получил деньги. Но по факту оплату получит верхний продавец (который не покупает альтернативу на период вашей сделки). Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате.
Условия доступа к деньгам покупателя
Как было сказано ранее, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.
Более рискованной является схема, когда покупатель выходит из цепочки и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски. Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено.
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.
Важно, чтобы еще до закладки денег продавец написал расписку о получении денежных средств и заложил ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Покупка объекта из-под залога банка
с ипотечным кредитом
с ипотечным кредитом
Напомним, что ипотека – это обременение права собственности, при котором появляются некоторые ограничения в распоряжении недвижимостью. Само право собственности остается за владельцем, но купить/продать такую квартиру можно только с согласия залогодержателя (банка).
Если вы решили купить квартиру из-под залога и закрыть остаток долга Продавца собственной ипотекой, есть несколько способов для проведения такой сделки.
Если вы решили купить квартиру из-под залога и закрыть остаток долга Продавца собственной ипотекой, есть несколько способов для проведения такой сделки.
Способ 1
Ипотечный кредит в том же банке,
что и кредит продавца.
Ипотечный кредит в том же банке,
что и кредит продавца.
Данный способ является самым простым и быстрым. Почти все банки согласны предоставить такие условия.
Может быть два варианта погашения остатка:
Может быть два варианта погашения остатка:
- Перекрытие одного кредита другим
- Закрытие кредита Продавца собственными наличными средствами, после чего банк выдает вам новую ипотеку.
Разницы между этими вариантами погашения для обеих сторон – нет.
Единственный минус такого погашения ипотеки Продавца в том, что банк может предложить вам повышенную ставку или же процентную ставку, которая никак вас не устраивает. Тогда мы переходим к другому способу.
Единственный минус такого погашения ипотеки Продавца в том, что банк может предложить вам повышенную ставку или же процентную ставку, которая никак вас не устраивает. Тогда мы переходим к другому способу.
Способ 2.
Гашение ипотечного кредита продавца
ипотекой другого банка.
Гашение ипотечного кредита продавца
ипотекой другого банка.
Есть банки, которые провели очень много сделок такого рода и согласны закрыть долг по ипотеке в другом банке. Разберем условия и требования каждого из этих банков по отдельности.
«Банк ДОМ РФ»
«Банк ДОМ РФ» выдаёт ипотечные кредиты на базовых условиях, вне зависимости от того, покупаете вы квартиру из-под залога другого банка или без.
Требования к таким заявкам:
Требования к таким заявкам:
У Продавца нет просрочек по ипотеке на текущий момент.
У банка (залогодержателя) не должна быть отозвана лицензия.
Продавец не должен быть банкротом.
Сумма кредита не должна превышать стоимости объекта залога.
То есть, вам не дадут ипотеку, если объект стоит 4 млн, а вы берете 5 млн.
То есть, вам не дадут ипотеку, если объект стоит 4 млн, а вы берете 5 млн.
Банк не одобрит заявку, если цена объекта значительно выше или наоборот,
ниже, рыночной (тут как с обычными ипотечными заявками).
ниже, рыночной (тут как с обычными ипотечными заявками).
Нюансы проведения сделок:
Занижение, в своем классическом понимании, в сделках по погашению залога Продавца не проводится. По Договору купли/продажи вы проводите всю сумму стоимости объекта.
Занижение, в своем классическом понимании, в сделках по погашению залога Продавца не проводится. По Договору купли/продажи вы проводите всю сумму стоимости объекта.
Этапы оформления:
- Заключение кредитного договора.
- Подписание Договора купли/продажи.
- Распределение кредитных средств (на погашение остатка долга, перечисление средств продавцу).
- Закрытие кредита Продавца, выдача подтверждающих документов.
Важно, эти этапы занимают определенное время, и возможен разрыв на период готовности закладной и переоформления нового залогодержателя. Право собственности переходит к Покупателю, а залогодержателем становится «Банк ДОМ РФ».
Для большего контроля ситуации, «ДОМ РФ» ввел следующие правила:
1. Первые три месяца ипотеки ваша процентная ставка будет повышена на 2%.
2. Чтобы избежать форс-мажоров или других нюансов, банк просит Продавца написать доверенность на:
1. Первые три месяца ипотеки ваша процентная ставка будет повышена на 2%.
- если смена собственника происходит быстрее, то ставку тут же понижают до базовой, прописанной в договоре.
- если оформление документов затягивается на 3+ месяца, то ипотечная ставка автоматически повышается ещё на 6%.
2. Чтобы избежать форс-мажоров или других нюансов, банк просит Продавца написать доверенность на:
- получение закладной;
- документов, подтверждающих закрытие кредита;
- подачу документов для регистрации нового права собственности
РИСК: доверенность можно отозвать и в таком случае будут вестись судебные разбирательства. Сам факт этого неприятен, хотя ваши шансы выиграть такой суд очень высоки. Похожих прецедентов еще не было.
«Абсолют Банк»
«Абсолют Банк» так же выдает ипотечные кредиты на закрытие остаточного долга в другом банке при покупке недвижимости.
Схемы погашения или переоформления документов остаются такими же, как и в «ДОМ РФ», кроме одного, очень важного нюанса, - Продавец становится созаёмщиком вашего кредита. Эта функция действует не на весь срок ипотеки, а только на период перехода права собственности, пока Покупатель не вступит в свои права и не станет владельцем недвижимости по документам.
Однозначное преимущество в том, что, погасив кредит Продавца, нет опасности потерять квартиру. Продавец несет с Покупателем солидарную ответственность до тех пор, пока банк не станет залогодержателем, а право собственности не перейдет к вам. Исключение Продавца происходит автоматически.
Схемы погашения или переоформления документов остаются такими же, как и в «ДОМ РФ», кроме одного, очень важного нюанса, - Продавец становится созаёмщиком вашего кредита. Эта функция действует не на весь срок ипотеки, а только на период перехода права собственности, пока Покупатель не вступит в свои права и не станет владельцем недвижимости по документам.
Однозначное преимущество в том, что, погасив кредит Продавца, нет опасности потерять квартиру. Продавец несет с Покупателем солидарную ответственность до тех пор, пока банк не станет залогодержателем, а право собственности не перейдет к вам. Исключение Продавца происходит автоматически.
Вышеперечисленные варианты могут быть безопасными и удобными. Важно понимать, на сколько честный и ответственный ваш Продавец, чтобы не задерживать сроки оформления документов (как в случае с банком «ДОМ РФ), и не погасить чужую ипотеку, оставшись без квартиры. Будьте осторожны и внимательны, лучше лишний раз прописать полномочия и обязанности Продавца в случае погашения его ипотеки, взять расписку, уточнить важные моменты в предварительном или основном Договоре купли/продажи. При возможности – фиксируйте все факты передачи денег, желательно нотариально. Каким бы хорошим не был человек, безопасность сделки превыше всего.
