Внесение аванса или задатка
Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «забронировать» ее за собой на время сбора и проверки документов. Цель заключения предварительного договора и предоплаты – зафиксировать предварительные договоренностей о сделке между продавцом и покупателем. После этого продавец перестает показывать квартиру другим покупателям и начинает сбор документов. Ваша задача на этом этапе – внести задаток или аванс для фиксации цены и права купить эту квартиру.
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Сущность задатка состоит в том, что:
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное;
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка;
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При этом легального определения аванса в законе не существует, однако следует помнить, что аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функцию и не является способом обеспечения обязательства, как в случае с задатком.
Очевидно, что задаток более выгоден покупателю, так как в случае отказа продавца от сделки, он должен вернуть сумму в двойном размере. Аванс, естественно, выгоден продавцу: он может в любой момент отказаться от сделки, просто вернув аванс. Например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену выше. Помните, что сторона, уклоняющаяся от возврата аванса, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно, форма же соглашения об авансе не регламентирована, но стоит в любом случае придерживаться письменной формы. Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.
Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями со стороны обеих сторон.
При этом легального определения аванса в законе не существует, однако следует помнить, что аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функцию и не является способом обеспечения обязательства, как в случае с задатком.
Очевидно, что задаток более выгоден покупателю, так как в случае отказа продавца от сделки, он должен вернуть сумму в двойном размере. Аванс, естественно, выгоден продавцу: он может в любой момент отказаться от сделки, просто вернув аванс. Например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену выше. Помните, что сторона, уклоняющаяся от возврата аванса, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно, форма же соглашения об авансе не регламентирована, но стоит в любом случае придерживаться письменной формы. Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.
Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями со стороны обеих сторон.
Как вносить аванс или задаток?
Одинаково! Технически – вы подписываете документ и передаете определенную сумму продавцу
«в счет оплаты имущества».
«в счет оплаты имущества».
Срок аванса за квартиру
Сроком аванса считается период от момента его внесения до момента совершения сделки – подписания основного договора купли-продажи квартиры и подачи документов на регистрацию. С документами покупателю торопиться не стоит: меньше двух недель на их сбор и проверку обычно не берут. Разумно будет внести аванс или задаток на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц.
Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что продавец выбрал себе встречную покупку или быстро ее подберет. Вам важно внимательно наблюдать за тем, насколько активно он ищет себе встречку, и насколько его желания соответствуют рыночным реалиям. Вы можете попасть в ситуацию, когда продавец не может подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, – тогда и ваша сделка развалится.
Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что продавец выбрал себе встречную покупку или быстро ее подберет. Вам важно внимательно наблюдать за тем, насколько активно он ищет себе встречку, и насколько его желания соответствуют рыночным реалиям. Вы можете попасть в ситуацию, когда продавец не может подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, – тогда и ваша сделка развалится.
Размер аванса или задатка
При определении суммы задатка ваша задача, в том числе, – защитить себя от ситуации, когда продавцу выгоднее вернуть вам сумму в двойном размере и продать квартиру дороже третьему лицу. Размер задатка должен блокировать эту возможность. Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 3-5% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно круглую сумму: 50 или 100 тысяч рублей. Торг здесь вполне уместен.
Кому вносить аванс или задаток
До внесения платежа мы проверяем, действительно ли эта квартира принадлежит продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать выписку из реестра ЕГРН (см модуль 3). И только сверив данные паспорта, информацию выписки из ЕГРН, убедившись, что на фото и перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с продавцом соглашение о задатке или авансе либо предварительный договор с соответствующими условиями и передавать ему деньги.
Основной комплект документов продавец должен предоставить на внесении аванса. Возможно, что перед этой процедурой собственник или его представитель отказывались показать документы. Но на передаче аванса обязательно запросите их, чтобы сверить и убедиться в безопасности сделки.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. При этом легального определения аванса в законе не существует, однако следует помнить, что аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функцию и не является способом обеспечения обязательства, как в случае с задатком.
Очевидно, что задаток более выгоден покупателю, так как в случае отказа продавца от сделки, он должен вернуть сумму в двойном размере. Аванс, естественно, выгоден продавцу: он может в любой момент отказаться от сделки, просто вернув аванс. Например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену выше. Помните, что сторона, уклоняющаяся от возврата аванса, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно, форма же соглашения об авансе не регламентирована, но стоит в любом случае придерживаться письменной формы. Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса. Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями со стороны обеих сторон.
Очевидно, что задаток более выгоден покупателю, так как в случае отказа продавца от сделки, он должен вернуть сумму в двойном размере. Аванс, естественно, выгоден продавцу: он может в любой момент отказаться от сделки, просто вернув аванс. Например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену выше. Помните, что сторона, уклоняющаяся от возврата аванса, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно, форма же соглашения об авансе не регламентирована, но стоит в любом случае придерживаться письменной формы. Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса. Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями со стороны обеих сторон.
Факт передачи денег должен быть письменно зафиксирован – или с помощью расписки на всю сумму или в тексте договора аванса должна быть фраза «Продавец денежные средства получил».
На практике агентство недвижимости почти никогда не готово брать на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине продавца или по вине самого агентства. Вы можете рассчитывать только на возврат суммы вашего аванса.
Как оформить соглашение о задатке
При несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное. Во-первых, в соглашении необходимо четко указать – платеж является авансом или задатком. Кроме того, на признание платежа задатком или авансом влияет условие о правовых последствиях передачи суммы, то есть условие об ответственности в случае, если сделка не состоится. Как мы знаем, аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты по этому обязательству. Если стороны оформили соглашение о задатке, то при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), задаток должен быть возвращен. Кроме того, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ). Правовые последствия платежа необходимо четко прописать в зависимости о того, хотим мы признать платеж авансом или задатком. Суд, при определении правовой природы платежа, будет исходить, в первую очередь, из условий об ответственности, но и наименование платежка важно указать верно.
В случае, если вы решили использовать в качестве способа обеспечения задаток, вам необходимо оформить либо соглашение о задатке, либо прописать условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи.
В случае, если вы решили использовать в качестве способа обеспечения задаток, вам необходимо оформить либо соглашение о задатке, либо прописать условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи
с условием о задатке
с условием о задатке
На наш взгляд, это самый безопасный и грамотный способ.
В таком договоре следует предусмотреть:
В таком договоре следует предусмотреть:
Существенные условия договора купли-продажи (в простой письменной или нотариальной форме)
Условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку)
Условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку
Наименование платежа (задаток) и правовые последствия такого платежа. Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в том числе, обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора, он не вернет нам задаток.
Кроме того, необходимо прописать, что сумма задатка входит в стоимость квартиры
Если же вы решили подтвердить свои намерения приобрести квартиру с помощью аванса, вы можете предусмотреть любую форму соглашения об авансе, в том числе посредством простой расписки. Но по очевидным причинам мы рекомендуем вам оформить соглашение об авансе в письменной форме, чтобы обезопасить себя от рисков. Либо, по аналогии с задатком, прописать условие об авансе в предварительном договоре купли-продажи.
Соглашение об авансе
Соглашение должно содержать:
Точный адрес квартиры
Срок и сумма аванса
Полная стоимость квартиры
Штрафные санкции (если о них договорились)
ФИО и паспортные данные продавца и покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).
Назначение аванса, условия его возврата и не возврата, то есть правовые последствия
Соглашение об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя) и подписывается в момент передачи аванса.
Помните, что сумма аванса входит в стоимость квартиры, это тоже нужно прописать в договоре. На практике нередко договариваются таким образом: если продавец подготовил документы и вышел на сделку в заданный срок, а покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается. Вы, как покупатель, можете отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если вас не устроило какое-нибудь условие сделки или смутил какой-нибудь документ при проверке. В Соглашении об авансе, как и в предварительном договоре купли-продажи, следует предусмотреть существенные условия будущего договора купли-продажи и иные важные условия максимально подробно. Чтобы подстраховаться на случай, если после внесения аванса вы обнаружите какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в соглашении об авансе прописать условие, подобное этому: «В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, продавец возвращает покупателю аванс в полном размере в течение 3 дней с момента обнаружения этих обстоятельств».
Если сделка не состоялась
Если сделка не состоялась, вам вернули аванс, продавец вправе получить от вас расписку, что денежная сумма возвращена и вы претензий не имеете. При этом вы должны вернуть ему расписку, которую он вам передавал в момент получения денег. Именно поэтому важно использовать проверенные договоры, в которых отражены все возможные сценарии. Будь то соглашение о задатке, соглашение об авансе или предварительный договор купли-продажи с соответствующими условиями, соглашение лучше составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно. С таким договором при уклонении продавца от возврата аванса вы можете обратиться напрямую к судебным приставам, минуя судебные разбирательства по невозврату аванса.
Отдельно прочитайте пост
«Выбрали квартиру и вносим продавцу задаток?
3 важных пункта, которые помогут сохранить деньги» по ссылке:
https://www.instagram.com/p/B8iysPfgDM7/
«Выбрали квартиру и вносим продавцу задаток?
3 важных пункта, которые помогут сохранить деньги» по ссылке:
https://www.instagram.com/p/B8iysPfgDM7/
