Как организовать сделку
Перед покупкой квартиры очень важно заранее продумать все этапы сделки и следовать намеченному плану, чтобы максимально обезопасить и упростить процесс сделки.
Первое, что необходимо сделать - заказать комплект документов для проверки юридической чистоты квартиры (часть этих документов понадобится потом для регистрации).
Фиксируем свой выбор квартиры подписанием Предварительного договора купли-продажи и внесением аванса или задатка собственнику квартиры.
После этого согласовываем с Покупателем окончательные условия сделки (подробнее о составлении договора – в соответствующем уроке), место и дату ее проведения, форму заключения Договора куплипродажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия договора (составляем его шаблон), порядок и место проведения денежных расчетов.
После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов. Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:
После решения вопросов со способом расчетов можно идти подписывать подготовленный заранее Договора купли-продажи. Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. Нотариус не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах. На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.
Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.
Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.
Предварительный договор купли-продажи
Стороны могут предусмотреть подписание предварительного договора купли-продажи до основного, например, когда известны не все обстоятельства будущей сделки и/или сторонам необходимо дополнительное время для устранения препятствий в виде обременений, получения одобрения ипотеки и прочего. Предварительный договор купли-продажи – соглашение заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях. Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора и, в идеале, дополнительные.
В нем необходимо зафиксировать:
В нем необходимо зафиксировать:
Намерение покупателя купить конкретную квартиру, и обязательство продавца продать ее этому покупателю;
Условия будущей сделки купли-продажи квартиры
Окончательную цену квартиры
Определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами, предусмотреть выплату аванса или задатка
Установить дату заключения основного договора купли-продажи квартиры
Прописать последствия незаключения основного договора купли-продажи.
Внести оплату за квартиру, которую вы покупаете, можно разными видами взаиморасчетов. Главное, понять: когда и каким способом пользоваться, чтобы получить право собственности, но при этом не потерять деньги. На этапе заключения Предварительного договора вы должны прийти к согласию относительно формы оплаты сделки. Далее нужно определиться, какими деньгами будет производиться оплата, в какой форме и что для этого нужно.
В каждом из видов мы разберем самый надежный способ, который сможет гарантировать ваши права. Важно понимать:
• Продавец должен расстаться с правом собственности и быть уверенным, что процесс будет безопасным и за ним последует оплата.
• Покупатель расстается с деньгами только после того, как на него оформлена собственность.
• Продавец должен расстаться с правом собственности и быть уверенным, что процесс будет безопасным и за ним последует оплата.
• Покупатель расстается с деньгами только после того, как на него оформлена собственность.
Виды взаиморасчетов
Оплата наличными через банковскую ячейку
Задача покупателя: понять принцип документа и корректно его заполнить, чтобы избежать рисков лишиться денег без получения права собственности.
Ячейка банка (депозитарий) – банковское хранилище, доступ в которое предоставляется после выполнения определенных условий.
Схема проведения оплаты:
Покупатель заключает Договор аренды банковской ячейки. К этому договору есть очень важное дополнение – Дополнительное соглашение об аренде банковской ячейки.
Покупатель заключает Договор аренды банковской ячейки. К этому договору есть очень важное дополнение – Дополнительное соглашение об аренде банковской ячейки.
Дополнительное соглашение об аренде банковской ячейки. Именно в соглашении прописывается: как, когда и при каких условиях Продавец сможет иметь доступ к ячейке и что из нее получит.
Механизм оплаты наличными через банковскую ячейку
*если сделка простая, без альтернативы
*если сделка простая, без альтернативы
Рекомендации: внимательно изучите Договор аренды и Дополнительное соглашение. Шаблоны этих документов можно заранее запросить у банка. Сотрудник банка обязан вас проконсультировать и помочь заполнить документы. Перепроверяйте корректность заполнения документа, чтобы в случае проблем со сделкой, доступ к ячейке имели вы, как покупатель. Заранее решите сколько ячеек вы будете арендовать, и как в неё будут заходить участники сделки. Уточняйте размер ячеек. Проверяйте деньги перед закладкой. Принципы оплаты должны одинаково понимать обе стороны сделки – и продавец, и покупатель.
Безналичная форма оплаты.
Аккредитив.
Аккредитив.
Аккредитив – банковская услуга, при которой оплата совершается безналичными средствами и может происходить между разными банками. Условие – один из банков получает поручение от покупателя исполнить платеж на другой расчетный счет, если в банк предоставят определенные документы.
К безналичным формам оплаты еще относят эскроу. Механизм проведения оплаты по той же схеме, что и аккредитив.
В чем преимущество перед наличной формой расчета:
В чем преимущество перед наличной формой расчета:
- Нет фальшивых денег
- Платежи прозрачны и видны.
- Удобно, так как деньги могут отправиться даже в другую страну.
Банк-эмитент – банк, в котором вы, как покупатель, открываете аккредитив.
Банк-исполнитель – банк, в котором продавец будет получать деньги. Это может быть один и тот же банк.
Способ исполнения аккредитива – документы, которые предъявляет Продавец для получения денег. Это зарегистрированный ДКП, выписка из ЕГРН и чистая справка по форме 9.
Банк-исполнитель – банк, в котором продавец будет получать деньги. Это может быть один и тот же банк.
Способ исполнения аккредитива – документы, которые предъявляет Продавец для получения денег. Это зарегистрированный ДКП, выписка из ЕГРН и чистая справка по форме 9.
Типы аккредитивов:
Покрытый аккредитив
банк-эмитент сразу реально перечисляет деньги на счет исполнителя, где они хранятся до предоставления документов
Непокрытый аккредитив
деньги хранятся на счету банка-эмитента и перечисляются исполнителю только после предоставления документов
Отзывный аккредитив
банк-эмитент может отозвать аккредитив обратно
Безотзывный
банк не может отозвать аккредитив.
В сделках с недвижимостью используют безотзывный аккредитив.
Если деньги хранятся в наличной форме, перед тем, как завести их на аккредитив, нужно стать клиентом банка и оформить счет. После этого уже воспользоваться услугой самого аккредитива.
Если ДКП вы заключали с нотариусом, логично будет воспользоваться нотариальном депозитом. Это схожая с банковским аккредитивом система, только гарантом исполнения является нотариус. У нотариуса для этого есть специальный счет. Перед сделкой вы подписываете соглашение с нотариусом. Деньги хранятся на счете нотариуса. При получении этих денег нотариус выдает документ о том, что платеж готов к исполнению. Если сделка зарегистрирована, нотариус это видит и деньги перечисляются продавцу. Если сделка не зарегистрирована, вы предоставляете отказ от Росреестра и возвращаете свои деньги. Такой способ считается самым надежным.
Если деньги хранятся в наличной форме, перед тем, как завести их на аккредитив, нужно стать клиентом банка и оформить счет. После этого уже воспользоваться услугой самого аккредитива.
Если ДКП вы заключали с нотариусом, логично будет воспользоваться нотариальном депозитом. Это схожая с банковским аккредитивом система, только гарантом исполнения является нотариус. У нотариуса для этого есть специальный счет. Перед сделкой вы подписываете соглашение с нотариусом. Деньги хранятся на счете нотариуса. При получении этих денег нотариус выдает документ о том, что платеж готов к исполнению. Если сделка зарегистрирована, нотариус это видит и деньги перечисляются продавцу. Если сделка не зарегистрирована, вы предоставляете отказ от Росреестра и возвращаете свои деньги. Такой способ считается самым надежным.
Материнский капитал как способ расчета
Материнский капитал можно использовать в оплату недвижимости до трехлетия ребенка, если вы вкладываете его в ипотеку. После трехлетия если деньги перечисляются напрямую продавцу.
Если вы планируете внести мат. капитал в ипотеку, существует два способа:
В первоначальный взнос
У вас появляется возможность внести не 20% ПВ наличными, а меньше, так как учитывается сумма мат.капитала.
В частично-досрочное погашение.
Для банка разницы в произведении таких платежей нет: он выдает вам сумму кредита, на закрытие которого приходит материнский капитал.
С марта 2020 года упростилась схема использования мат. капитала – теперь вам не нужно писать нотариально заверенное обязательство. Банк сам предоставляет документы Пенсионному фонду.
Важно: выделение долей в течение 6 месяцев после гашения ипотеки – обязательно.
Если вы планируете перечисление денег напрямую продавцу, то в таком случае, при заключении ДКП указываем 2 платежа (или 3: личные средства, мат.капитал, ипотека). После регистрации вы обращаетесь в ПФР с заявлением о перечислении средств.
Сроки: 15-30 дней.
Сроки: 15-30 дней.
Альтернативная сделка
Альтернативная сделка или цепочка сделок – это заключение двух и более связанных друг с другом сделок купли-продажи квартиры. Продавец продает свою квартиру и одновременно ищет или уже нашел «альтернативное жилье». Процессы покупки и продажи проходят параллельно.
При альтернативной сделке одновременно подписываются минимум два Договора купли-продажи:
Между покупателем (нижний покупатель - вы) + продавцом;
Между продавцом (являющимся в этой сделке покупателем) + собственником квартиры, покупаемой продавцом («ваш продавец» покупает квартиру у другого человека).
При цепочке альтернативных сделок – количество участников увеличивается («ваш» продавец покупает квартиру-2, а владелец этой квартиры-2 тоже выбирает себе альтернативу и т.д. Или вы продаете какое-то свое жилье, и сразу выбираете новый вариант-альтернативу.)
Расчеты по таким сделкам обычно происходят так: деньги закладываются в банковскую ячейку нижним покупателем, и нужно помнить о важном нюансе таких сделок: получателем денег является не тот, кто продает покупателю (вам) квартиру, а всегда верхний продавец. Доплата же от продавца (при необходимости) для верхнего продавца закладывается в дополнительную ячейку
Расчеты по таким сделкам обычно происходят так: деньги закладываются в банковскую ячейку нижним покупателем, и нужно помнить о важном нюансе таких сделок: получателем денег является не тот, кто продает покупателю (вам) квартиру, а всегда верхний продавец. Доплата же от продавца (при необходимости) для верхнего продавца закладывается в дополнительную ячейку
Особенности и риски альтернативных сделок
Проверка всех квартир в цепочке
Все участники цепочки связаны между собой и успешность покупки квартиры зависит от успешности всех сделок. Важно убедиться в том, что каждый проверил встречную покупку и риски срыва сделки минимальны. При желании, вы можете сами проверить объекты: заказать выписки ЕГРН, изучить историю перехода права собственности на квартиры и убедиться в отсутствии обременений. Нюансы проверки зависят, в том числе, от основания права собственности продавца, поэтому следует руководствоваться уроками и чек-листами по соответствующим темам.
Часть рисков может быть снята указанием на получение денег только после регистрации собственной квартиры, но, очевидно, нет смысла закладывать деньги в ячейку, если по какой-нибудь квартире будет отказ или проблемы в регистрации. В случае, если при проверке собственники отказываются предоставить вам документы, – есть смысл задуматься о добросовестности участников.
Все участники цепочки связаны между собой и успешность покупки квартиры зависит от успешности всех сделок. Важно убедиться в том, что каждый проверил встречную покупку и риски срыва сделки минимальны. При желании, вы можете сами проверить объекты: заказать выписки ЕГРН, изучить историю перехода права собственности на квартиры и убедиться в отсутствии обременений. Нюансы проверки зависят, в том числе, от основания права собственности продавца, поэтому следует руководствоваться уроками и чек-листами по соответствующим темам.
Часть рисков может быть снята указанием на получение денег только после регистрации собственной квартиры, но, очевидно, нет смысла закладывать деньги в ячейку, если по какой-нибудь квартире будет отказ или проблемы в регистрации. В случае, если при проверке собственники отказываются предоставить вам документы, – есть смысл задуматься о добросовестности участников.
Оформление передачи денег
Передача денег фиксируется расписками от всех продавцов (каждый – своему покупателю) о получении денег, то есть считается, что каждый из них реально получил деньги. Но по факту оплату получит верхний продавец (который не покупает альтернативу на период вашей сделки). Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате.
Передача денег фиксируется расписками от всех продавцов (каждый – своему покупателю) о получении денег, то есть считается, что каждый из них реально получил деньги. Но по факту оплату получит верхний продавец (который не покупает альтернативу на период вашей сделки). Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате.
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку
Важно, чтобы еще до закладки денег продавец написал расписку о получении денежных средств и заложил ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Важно, чтобы еще до закладки денег продавец написал расписку о получении денежных средств и заложил ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Более рискованной является схема, когда покупатель выходит из цепочки и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски. Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено.
Условия доступа к деньгам покупателя
Как было сказано ранее, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.
Как было сказано ранее, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.
Первый вариант:
Чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки, то есть нижнего покупателя и его продавца, и всех иных лиц, которые одновременно приобретает квартиру. Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают требование о предоставлении выписок из ЕГРН, подтверждающих переход права собственности к этим людям.
Второй вариант:
Наиболее часто используемый на практике, но и наиболее рискованный для промежуточных участников: в условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продавца.
Третий вариант:
Заключение многостороннего договора купли-продажи между всеми участниками. Это нераспространенный вариант, хотя он мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.
В конечном итоге, стоит либо отказаться от приобретения квартиры с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.
Государственная регистрация
Все Договоры купли-продажи квартир при альтернативной сделке подаются на регистрацию одновременно, в идеале – через одного представителя. С юридической точки зрения все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой не связаны, поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их одновременно. Поэтому необходимо отслеживать ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию с помощью сайта или горячей линии Росреестра. Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники других договоров должны подать заявление на приостановку регистрации перехода права собственности или оперативно решить проблему (вплоть до замены объекта). Но самый надежный способ регистрации пакета документов при альтернативной сделке купли продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса.
Все Договоры купли-продажи квартир при альтернативной сделке подаются на регистрацию одновременно, в идеале – через одного представителя. С юридической точки зрения все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой не связаны, поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их одновременно. Поэтому необходимо отслеживать ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию с помощью сайта или горячей линии Росреестра. Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники других договоров должны подать заявление на приостановку регистрации перехода права собственности или оперативно решить проблему (вплоть до замены объекта). Но самый надежный способ регистрации пакета документов при альтернативной сделке купли продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса.
Другие особенности альтернативных сделок
Не стоит спешить с принятием окончательного решения, тем более если продавец еще не нашел альтернативную квартиру. Искать квартиру можно месяцами, и связывать себя именно с этим продавцом не лучший вариант.
Нужно помнить, что альтернативные сделки могут срываться. Этому способствуют: изменения цен на рынке, сложность согласования условий сделки, дат встреч и выхода на сделку между большим количеством участников, отказ одного из участников от сделки и поиск другого.
В остальном альтернативная сделка ничем не отличается от прямых сделок – каждый покупатель и продавец заключают между собой отдельный договор купли-продажи, который подлежит проверке в обычном порядке.
Сделка по доверенности
Отдельной темой при подготовке к сделке купли-продажи квартиры и проверке продавца являются случаи заключения Договора купли продажи по доверенности.
В соответствии с действующим законодательством договор может быть подписан не только собственником квартиры, но и лицом, действующим от имени собственника по доверенности. Права и обязанности по такой сделке возникают непосредственно у доверителя. Также договор может быть подписан и правообладателем, но, например, полномочие по получению денег передано доверенному лицу.
Доверенность - письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Представитель обязан совершать действия в пределах полномочий по доверенность и с соблюдением интересов представляемого. А покупателю предстоит убедиться в подлинности, действительности и соответствии доверенности критериям, установленным законом.
Существует риск признания доверенности недействительной по общим основаниям признания сделок недействительными. Например, в связи с невозможностью собственника понимать значение своих действий; выдачей доверенности под влиянием насилия, угрозы.
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена.
Раньше срок действия доверенности не мог превышать трех лет, но с 2013 г. доверитель может установить любой срок. Если в доверенности не указан срок, то, по закону она действует в течение года. Обязательным реквизитом документа является дата ее выдачи, если она не указана, доверенность - ничтожна.
Существует риск признания доверенности недействительной по общим основаниям признания сделок недействительными. Например, в связи с невозможностью собственника понимать значение своих действий; выдачей доверенности под влиянием насилия, угрозы.
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена.
Раньше срок действия доверенности не мог превышать трех лет, но с 2013 г. доверитель может установить любой срок. Если в доверенности не указан срок, то, по закону она действует в течение года. Обязательным реквизитом документа является дата ее выдачи, если она не указана, доверенность - ничтожна.
Риск оформления сделок по доверенности в том, что в любой момент доверитель может отменить доверенность, а покупатель (или даже продавец) об этом знать не будут. Формально, до получения покупателем сведений об отмене доверенности, договор будет считаться заключенным, но есть нюансы: сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты и доступны неограниченному кругу лиц (http://reestr-dover.ru/).
Один из главных и самых опасных минусов доверенности – она не всегда позволяет осуществить проверку продавца лично, убедиться в его желании продать квартиру и действовать с помощью конкретного представителя.
Доверенность может использоваться мошенниками для совершения следующих схем:
собственник квартиры выдает доверенность под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз (для сокрытия этих фактов мошенники намеренно не позволяют покупателю встретиться с продавцом);
доверенное лицо намеренно превышает полномочия по доверенности, например, подписывает договор купли-продажи, хотя полномочия по доверенности ограничиваются правом проводить показы и вести переговоры по сделке;
собственник квартиры понимает, на что дает доверенность, но денег по сделке от представителя не получает и оспаривает сделку в суде;
собственник квартиры неверно понимает значение доверенности (думает, что не давал права на заключение сделки);
доверенность к моменту подписания Договора купли-продажи отозвана, а значит, и представитель не вправе заключать по ней сделку;
доверенность изначально подделанная и никаких последствий не влечет
Учитывая изложенное выше, проверка формальных реквизитов доверенности и полномочий представителя, о чем будет написано далее, не освобождает покупателя от проверки доверителя – собственника квартиры.
Обязательно проводится личная встреча либо, в исключительном случае, разговор по телефону с собственником квартиры и выясняется, действительно ли выдана доверенность и какие причины невозможности личного участия в сделке. Даже если лицо находится в другой стране, то связаться с ним всегда возможно – если представитель утверждает обратное, то это серьезный повод задуматься, не мошенник ли он.
Для идентификации собственника нужно выяснить некоторые нюансы:
Для идентификации собственника нужно выяснить некоторые нюансы:
- дату его рождения
- адрес квартиры
- технические характеристики квартиры
- историю и основание приобретения
Доверенность должна быть совершена в нотариальной форме и содержать:
Для проверки формальных реквизитов доверенности необходимо основываться на ст. 185-189 ГК РФ и п. 6 письма ФНП от 22.07.16 г. «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».
наименование документа;
указание на место ее совершения (полный адрес);
дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются как числом, так и прописью);
подпись представляемого или представителя юридического лица;
сведения о представляемом и представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и отчество полностью, место жительства; в отношении юридического лица - полное наименование, адрес и иные реквизиты организации;
полномочия представителя (указание на конкретную квартиру с правом продажи за определенную цену либо с правом продавать любое принадлежащее собственнику имущество на любых условиях и за любую цену – на усмотрение представителя, но в этом случае предполагается продажа объекта на рыночных условиях, с соблюдением интересов продавца);
Отдельно прочитайте пост
«Какие детали указываем банку для подготовки сделки?»
по ссылке
https://www.instagram.com/p/B9ZOxc-ANy5/
А так же видео про сложный кейс клиента
по ссылке
https://www.instagram.com/p/CA-a9ypg2_G/
«Какие детали указываем банку для подготовки сделки?»
по ссылке
https://www.instagram.com/p/B9ZOxc-ANy5/
А так же видео про сложный кейс клиента
по ссылке
https://www.instagram.com/p/CA-a9ypg2_G/
