СОДЕРЖАНИЕ МОДУЛЯ
Проверка основания возникновения
права собственности у продавца
права собственности у продавца
В юриспруденции есть понятие «добросовестный приобретатель». Чтобы считаться такими, мы не может ограничиваться данными Росреестра. Необходимо также изучить основания, по которым они были внесены – то есть выяснить, как продавец приобрел своё право собственности. Для этого заказываем расширенную выписку ЕГРН о переходе права собственности (инструкция ниже)
Как проверять документ-основание?
- Первое, на что необходимо обратить внимание, – совпадение реквизитов собственника с теми, что указаны в выписке из ЕГРН.
- Далее весь текст документа вычитывается: не должно быть опечаток в адресе квартиры, фамилии, имени, отчестве – именно на таких мелочах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией.
- На документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей. Если подписантом выступал представитель – запрашивается доверенность.
- Документы проверяются на наличие обременений и других ограничений. В частности, в договоре проверяем, нет ли особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В свидетельстве и выписке ЕГРН есть отдельная графа по этим аспектам.
- С большим трудом можно понять, могут ли основания приобретения права быть оспорены кем-либо. Следует лишь понимать, что чем старше основания возникновения права собственности у продавца, тем они надежнее. Вместе со временем проходит и исковая давность, то есть тот срок, в течение которого лицо, считающее, что его права на приобретаемое жилье были нарушены, может предъявить свои претензии.
Но, в конечном итоге, нюансы проверки зависят от конкретного основания приобретения.
Основания приобретения
Продавец купил квартиру
по ДКП
по ДКП
Продавец купил квартиру
по ДДУ или ЖСК
по ДДУ или ЖСК
Продавец получил квартиру
по договору дарения
по договору дарения
Продавец владеет квартирой
в долях
в долях
Продавец получил квартиру
в наследство
в наследство
Продавец получил квартиру
по решению суда
по решению суда
Продавец получил квартиру
по договору ренты
по договору ренты
Продавец приватизировал
квартиру
квартиру
Договор купли-продажи недвижимого имущества –
одно из самых частых оснований для приобретения квартиры.
одно из самых частых оснований для приобретения квартиры.
Покупателю, в первую очередь, необходимо запросить договор, заключенный между текущим собственником и прежним собственником – и проверить в нем:
• Стороны договора – продавец и покупатель
Данные покупателя должны совпадать с данными о правообладателе, указанными в выписке ЕГРН об основных характеристиках объекта, данные о продавце – с данными о предыдущем собственнике в выписке ЕГРН о переходе права собственности.
• Форму договора
Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей, подписанным после 2 июня 2016 года, требуется проверять наличие нотариального удостоверения. Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это определенная гарантия чистоты сделки.
Наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности
• Наличие существенных условий договора
- цена квартиры
- предмет договора (точный адрес, площадь и другие данные – должны совпадать с данными выписки ЕГРН об основных характеристиках имущества)
- указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой (эту информацию необходимо изучать в совокупности с данными справки о регистрации по форме № 9 (Выписка из Домовой книги или Справка о зарегистрированных лицах)).
Особое внимание нужно обратить на факт рефинансирования ипотеки. При погашении кредита в первом банке, собственнику предоставляются документы для снятия обременения. После этого он обязан предоставить документы для регистрации обременения нового банка, который провел рефинансирование. Если собственник не внес новые данные, тогда есть риск последующего иска от нового банка о признании квартиры обремененной.
• Наличие расписки или платежного поручения об оплате продавцом квартиры
• Наличие акта приема-передачи квартиры
В случае, когда продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Если продавец приобрел квартиру у своих родственников, нужно оценить риск мнимости сделки, запросить акт приема-передачи и платежное поручение. И, конечно убедиться, что предыдущий собственник и все ранее прописанные лица в квартире будут выписаны до сделки и не заявят свои права на имущество
• Стороны договора – продавец и покупатель
Данные покупателя должны совпадать с данными о правообладателе, указанными в выписке ЕГРН об основных характеристиках объекта, данные о продавце – с данными о предыдущем собственнике в выписке ЕГРН о переходе права собственности.
• Форму договора
Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей, подписанным после 2 июня 2016 года, требуется проверять наличие нотариального удостоверения. Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это определенная гарантия чистоты сделки.
Наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности
• Наличие существенных условий договора
- цена квартиры
- предмет договора (точный адрес, площадь и другие данные – должны совпадать с данными выписки ЕГРН об основных характеристиках имущества)
- указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой (эту информацию необходимо изучать в совокупности с данными справки о регистрации по форме № 9 (Выписка из Домовой книги или Справка о зарегистрированных лицах)).
Особое внимание нужно обратить на факт рефинансирования ипотеки. При погашении кредита в первом банке, собственнику предоставляются документы для снятия обременения. После этого он обязан предоставить документы для регистрации обременения нового банка, который провел рефинансирование. Если собственник не внес новые данные, тогда есть риск последующего иска от нового банка о признании квартиры обремененной.
• Наличие расписки или платежного поручения об оплате продавцом квартиры
• Наличие акта приема-передачи квартиры
В случае, когда продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Если продавец приобрел квартиру у своих родственников, нужно оценить риск мнимости сделки, запросить акт приема-передачи и платежное поручение. И, конечно убедиться, что предыдущий собственник и все ранее прописанные лица в квартире будут выписаны до сделки и не заявят свои права на имущество
Если квартиру была куплена «вашим» продавцом у застройщика – на первичном рынке – значит вы покупаете её у первого собственника. Это хорошо: такая сделка считается низко рисковой, потому что исключает возможность каких-либо нарушений, связанных с правами предыдущих собственников.
Если вы выбрали такую квартиру, то она была куплена одним из трех вариантов:
• По договору долевого участия ДДУ
это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку. Застройщик строит дом, привлекая деньги дольщиков. Взамен дольщику дается право требовать площадь в этом доме на определенных условиях. И дольщик может «уступить» = продать это свое право «третьему лицу»– например вам. Так как эти договоры строго регламентированы законом ФЗ-214 и подлежат отдельной регистрации в Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность двойных продаж новостроек.
• По договору паенакопления/договору ЖСК
Жилищно-строительный кооператив – это «объединение лиц, целью которых является удовлетворение своих потребности в жилье». В объединении могут быть как люди, так и организации. Объединение создается на добровольной основе. Важный момент: члены ЖСК участвуют в строительстве своими финансами. Поэтому ЖСК по своей сути является застройщиком. Правоустанавливающим документом в этом случае служит Справка о выплате пая, подтверждающая, что пайщик выплатил пай и стал собственником.
Обратите внимание, что граждане могут создавать ЖСК только в двух случаях: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности или банкротится застройщик проекта, и дольщики объединяются в кооператив, чтобы достроить жилье.
Всю необходимую информацию о строительстве дома можно найти на сайте застройщика,
кооператива или на сайте наш.дом.рф где застройщики обязаны размещать все необходимые
документы о себе и строящихся домах.
• По договору уступки прав требования
Он может быть основанием права собственности нашего продавца, если квартира покупалась им в процессе строительства, но не у застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал\продал\уступил эти права.
Здесь надо смотреть на сам договор. Если права были переданы на основании Договора долевого участия (ДДУ), то сам Договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре – иметь штамп и гербовую печать. Это подтверждает законность получения этих прав.
Если же права требования переуступались по договору ЖСК, то регистрация таких прав не проводится, и сами эти права могут быть оспорены первоначальным их владельцем. На практике этот риск сильно снижается, если с момента оформления собственности нашего Продавца на квартиру прошло приличное время – больше 3 лет.
• По договору долевого участия ДДУ
это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку. Застройщик строит дом, привлекая деньги дольщиков. Взамен дольщику дается право требовать площадь в этом доме на определенных условиях. И дольщик может «уступить» = продать это свое право «третьему лицу»– например вам. Так как эти договоры строго регламентированы законом ФЗ-214 и подлежат отдельной регистрации в Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность двойных продаж новостроек.
• По договору паенакопления/договору ЖСК
Жилищно-строительный кооператив – это «объединение лиц, целью которых является удовлетворение своих потребности в жилье». В объединении могут быть как люди, так и организации. Объединение создается на добровольной основе. Важный момент: члены ЖСК участвуют в строительстве своими финансами. Поэтому ЖСК по своей сути является застройщиком. Правоустанавливающим документом в этом случае служит Справка о выплате пая, подтверждающая, что пайщик выплатил пай и стал собственником.
Обратите внимание, что граждане могут создавать ЖСК только в двух случаях: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности или банкротится застройщик проекта, и дольщики объединяются в кооператив, чтобы достроить жилье.
Всю необходимую информацию о строительстве дома можно найти на сайте застройщика,
кооператива или на сайте наш.дом.рф где застройщики обязаны размещать все необходимые
документы о себе и строящихся домах.
• По договору уступки прав требования
Он может быть основанием права собственности нашего продавца, если квартира покупалась им в процессе строительства, но не у застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал\продал\уступил эти права.
Здесь надо смотреть на сам договор. Если права были переданы на основании Договора долевого участия (ДДУ), то сам Договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре – иметь штамп и гербовую печать. Это подтверждает законность получения этих прав.
Если же права требования переуступались по договору ЖСК, то регистрация таких прав не проводится, и сами эти права могут быть оспорены первоначальным их владельцем. На практике этот риск сильно снижается, если с момента оформления собственности нашего Продавца на квартиру прошло приличное время – больше 3 лет.
Сделка дарения – одно из оснований приобретения права собственности продавцом на квартиру. Она предполагает передачу права собственности безвозмездно, то есть без всякого встречного предоставления со стороны одаряемого.
Первое, что необходимо сделать, если в выписке ЕГРН в качестве основания права собственности указана сделка дарения – запросить у продавца договор дарения и внимательно его изучить. Нотариальная форма такого документа – самый безопасный вариант, ведь нотариус проверяет юридическую чистоту сделки, а также является официальным свидетелем вменяемости сторон сделки и их доброй воли.
Третьи лица, которые претендовали на подаренное жилое помещение, могут постараться оспорить договор дарения по самым различным основаниям.
Что можем сделать мы, чтобы обезопасить себя?
1. Проверить наличие запретов и арестов, изучив Выписку ЕГРН.
2. Проверить наличие долгов и возбужденных исполнительных производств – на сайте ФССП www.fssprus.ru
3. Проверить наличие судебных производств на сайтах районных судов по месту жительства и месту нахождения имущества.
4. Выяснить, является ли сделка дарения законной и не ведется ли банкротное дело в отношении дарителя – сделать это можно, обратившись к Единому федеральному реестру сведений о банкротах www.bankrot.fedresurs.ru, а также проверив картотеку арбитражных судов на предмет возбужденного банкротного дела.
5. Если есть сведения о банкротстве за полгода до или после сделки – покупателю нужно понимать, что даритель, наверняка, «раздавал» имущество, чтобы не допустить его взыскания. Кроме того, если продавец, получивший квартиру в дар, не является родственником дарителя, необходимо проверить, заплатил ли он налог на доход, полученный в результате дарения. Подтвердить факт уплаты налога можно соответствующей справкой. В случае, если Росреестр при регистрации перехода права собственности выяснит, что продавец не заплатил в свое время налог, регистрацию могут приостановить.
Следующий риск – в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права бесплатно пожизненно проживать в квартире с обязанностью одаряемого и всех последующих владельцев квартиры не создавать дарителю в этом препятствий.
Третьи лица, которые претендовали на подаренное жилое помещение, могут постараться оспорить договор дарения по самым различным основаниям.
Что можем сделать мы, чтобы обезопасить себя?
1. Проверить наличие запретов и арестов, изучив Выписку ЕГРН.
2. Проверить наличие долгов и возбужденных исполнительных производств – на сайте ФССП www.fssprus.ru
3. Проверить наличие судебных производств на сайтах районных судов по месту жительства и месту нахождения имущества.
4. Выяснить, является ли сделка дарения законной и не ведется ли банкротное дело в отношении дарителя – сделать это можно, обратившись к Единому федеральному реестру сведений о банкротах www.bankrot.fedresurs.ru, а также проверив картотеку арбитражных судов на предмет возбужденного банкротного дела.
5. Если есть сведения о банкротстве за полгода до или после сделки – покупателю нужно понимать, что даритель, наверняка, «раздавал» имущество, чтобы не допустить его взыскания. Кроме того, если продавец, получивший квартиру в дар, не является родственником дарителя, необходимо проверить, заплатил ли он налог на доход, полученный в результате дарения. Подтвердить факт уплаты налога можно соответствующей справкой. В случае, если Росреестр при регистрации перехода права собственности выяснит, что продавец не заплатил в свое время налог, регистрацию могут приостановить.
Следующий риск – в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права бесплатно пожизненно проживать в квартире с обязанностью одаряемого и всех последующих владельцев квартиры не создавать дарителю в этом препятствий.
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и нескольких. Если в первом случае всё очевидно, то во втором есть два варианта: собственность может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в документе-основании приобретения права на квартиру, а также в выписке ЕГРН. От вида собственности зависят права и возможности владельцев по распоряжению этой квартирой.
• Общая совместная собственность
Все имущество, которое приобретено супругами в период брака, составляет их общую совместную собственность. Этот режим сохраняется даже после развода, если супруги не разделили его сами или с помощью суда.
Согласие супруга на продажу квартиры – это заявление в нотариальной форме, в котором один супруг заверяет, что не против продажи квартиры другим супругом.
Если супруги заключили брачный контракт и предусмотреть в нем тот факт, что «имущество признается личной собственностью той стороны, на которую оно зарегистрировано»,то такое согласие не требуется.
Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры не требуется в случаях, когда основанием приобретения продавцом права собственности являются: договор дарения, свидетельство о праве собственности на наследство или договор о приватизации, если имеется отказ супруги от участия в приватизации. В последнем случае важно помнить, что человек, отказавшийся от приватизации, имеет бессрочное право на проживание в квартире.
• Общая долевая собственность
В отличии от права совместной собственности, право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля.
Нюансы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Покупатели должны лично убедиться, что продавец:
- направил всем участникам долевой собственности письменные предложения выкупить его долю
- текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора
- уведомление было получено всеми сособственниками, и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов
- в идеале – получен письменный отказ от покупки доли
И, конечно, необходимо проконтролировать, есть ли среди собственников хоть один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности. В этом случае, на отчуждение принадлежащего им жилья, их родителям, опекунам, попечителям придется получать согласие органов опеки и попечительства.
• Общая совместная собственность
Все имущество, которое приобретено супругами в период брака, составляет их общую совместную собственность. Этот режим сохраняется даже после развода, если супруги не разделили его сами или с помощью суда.
Согласие супруга на продажу квартиры – это заявление в нотариальной форме, в котором один супруг заверяет, что не против продажи квартиры другим супругом.
Если супруги заключили брачный контракт и предусмотреть в нем тот факт, что «имущество признается личной собственностью той стороны, на которую оно зарегистрировано»,то такое согласие не требуется.
Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры не требуется в случаях, когда основанием приобретения продавцом права собственности являются: договор дарения, свидетельство о праве собственности на наследство или договор о приватизации, если имеется отказ супруги от участия в приватизации. В последнем случае важно помнить, что человек, отказавшийся от приватизации, имеет бессрочное право на проживание в квартире.
• Общая долевая собственность
В отличии от права совместной собственности, право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля.
Нюансы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Покупатели должны лично убедиться, что продавец:
- направил всем участникам долевой собственности письменные предложения выкупить его долю
- текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора
- уведомление было получено всеми сособственниками, и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов
- в идеале – получен письменный отказ от покупки доли
И, конечно, необходимо проконтролировать, есть ли среди собственников хоть один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности. В этом случае, на отчуждение принадлежащего им жилья, их родителям, опекунам, попечителям придется получать согласие органов опеки и попечительства.
Если человек, у которого вы покупаете квартиру, получил её когда-то в порядке наследования – это один из самых небезопасных вариантов для покупателя. Потому что наследование, зачастую, сложный и запутанный процесс. В наших силах снизить риск, изучив теоретическую часть вопроса.
Основания наследования и права наследников
Наследование – процесс перехода имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни, к другим лицам. Субъектами выступают наследодатель (умершее лицо) и наследники – лица, к которым переходит наследство.
Существует два основания приобретения наследства : по закону и по завещанию.
1. Заказать выписку ЕГРН (на официальном сайте Росреестра или в МФЦ).
2. Запросить список документов, исходя из конкретных обстоятельств дела, и соотнести данные в документах с реальными фактами.
Примерный список документов:
• свидетельство о смерти наследодателя – подтверждает факт смерти наследодателя и устанавливает точную дату открытия наследства;
• свидетельство о праве на наследство, в котором указаны наследники;
• паспорт – устанавливает личность наследника (необходимо соотнести с выпиской ЕГРН и свидетельством о праве на наследство);
• завещание (к проверке завещания нужно отнестись с особой серьезностью и проверить не только формальные критерии, но и внимательно изучить список наследников и доли наследства);
• свидетельство о браке/рождении – определяет родственные отношения наследника по отношению к умершему человеку.
3. Необходимо обратиться к сервису Федеральной нотариальной палаты и изучить:
• реестр наследственных дел https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases
• список наследников https://data.notariat.ru/directory/succession/sear...
Гарантии, что информация достоверная и исчерпывающая, нет. Но использовать эти ресурсы стоит.
4. Опросить соседей и родственников наследодателя, если таковые имеются, по всем моментам наследственного дела, которые остались для вас неразгаданными. 5. Обратиться к нотариусу
Наследование – процесс перехода имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни, к другим лицам. Субъектами выступают наследодатель (умершее лицо) и наследники – лица, к которым переходит наследство.
Существует два основания приобретения наследства : по закону и по завещанию.
1. Заказать выписку ЕГРН (на официальном сайте Росреестра или в МФЦ).
2. Запросить список документов, исходя из конкретных обстоятельств дела, и соотнести данные в документах с реальными фактами.
Примерный список документов:
• свидетельство о смерти наследодателя – подтверждает факт смерти наследодателя и устанавливает точную дату открытия наследства;
• свидетельство о праве на наследство, в котором указаны наследники;
• паспорт – устанавливает личность наследника (необходимо соотнести с выпиской ЕГРН и свидетельством о праве на наследство);
• завещание (к проверке завещания нужно отнестись с особой серьезностью и проверить не только формальные критерии, но и внимательно изучить список наследников и доли наследства);
• свидетельство о браке/рождении – определяет родственные отношения наследника по отношению к умершему человеку.
3. Необходимо обратиться к сервису Федеральной нотариальной палаты и изучить:
• реестр наследственных дел https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases
• список наследников https://data.notariat.ru/directory/succession/sear...
Гарантии, что информация достоверная и исчерпывающая, нет. Но использовать эти ресурсы стоит.
4. Опросить соседей и родственников наследодателя, если таковые имеются, по всем моментам наследственного дела, которые остались для вас неразгаданными. 5. Обратиться к нотариусу
Такие случаи могут встречаться на рынке недвижимости. С одной стороны, у них меньше рисков по сравнению с другими, потому что в решении суда раскрывается история объекта недвижимости, включая информацию о собственниках, об основаниях приобретения прав, обременениях, о людях, имеющих право пользования им. С другой, не исключается риск, что решение суда, а значит и право собственности продавца, все же может быть оспорено третьими лицами, что приведет к признанию недействительной последующей сделки купли-продажи или ущемлению ваших прав покупателя.
Для минимизации рисков, нужно действовать по определенной схеме. Особое внимание следует уделить проверке решения суда.
1. Заказываем выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта и о переходе права собственности.
2. Запрашиваем судебное решение, имеющиеся материалы судебного дела, справку «О регистрации» по форме № 9.
3. Сопоставляем реквизиты продавца, судебного дела и адрес объекта, содержащиеся в решении суда, с данными в выписках ЕГРН.
4. Изучаем судебное решение и резолютивную часть, убеждаемся, что формулировка о признании права собственности на квартиру – однозначная.
5. Убеждаемся, что нет «третьих лиц», которые суд надели правом пользования/владения квартирой.
6. Смотрим на срок вступления решения в законную силу и убеждаемся, что сроки на обжалование истекли.
7. Проверяем базу данных суда на наличие/отсутствие жалоб на решение суда и иных дел, где квартира – спорное имущество.
1. Заказываем выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта и о переходе права собственности.
2. Запрашиваем судебное решение, имеющиеся материалы судебного дела, справку «О регистрации» по форме № 9.
3. Сопоставляем реквизиты продавца, судебного дела и адрес объекта, содержащиеся в решении суда, с данными в выписках ЕГРН.
4. Изучаем судебное решение и резолютивную часть, убеждаемся, что формулировка о признании права собственности на квартиру – однозначная.
5. Убеждаемся, что нет «третьих лиц», которые суд надели правом пользования/владения квартирой.
6. Смотрим на срок вступления решения в законную силу и убеждаемся, что сроки на обжалование истекли.
7. Проверяем базу данных суда на наличие/отсутствие жалоб на решение суда и иных дел, где квартира – спорное имущество.
Владельцем квартиры, которую вы хотите купить, ваш продавец может стать по договору ренты и его разновидности – договору пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты собственник жилья передает его в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты обязуется выплачивать согласованные в договоре платежи в течение какого-то времени.
1. Заказываем выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку ЕГРН о переходе права собственности (на официальном сайте Росреестра или в МФЦ).
2. Проверяем наличие обременения в виде ренты и основание перехода права собственности (договор ренты).
3. В случае отсутствия обременения, запрашиваем у продавца подтверждающие документы (Свидетельство о смерти рентополучателя).
4. В случае наличия обременения, запрашиваем у продавца договор ренты и изучаем обязательства по договору.
5. Лично встречаемся с рентополучателем и выясняем все нюансы.
6. Запрашиваем у продавца справку по форме № 9 и выясняем наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.
7. Проверяем сайт районного суда (по месту нахождения имущества) на отсутствие дела о расторжении договора ренты.
8. Запрашиваем у продавца согласие на совершение сделки от рентополучателя и супруга/продавца.
1. Заказываем выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку ЕГРН о переходе права собственности (на официальном сайте Росреестра или в МФЦ).
2. Проверяем наличие обременения в виде ренты и основание перехода права собственности (договор ренты).
3. В случае отсутствия обременения, запрашиваем у продавца подтверждающие документы (Свидетельство о смерти рентополучателя).
4. В случае наличия обременения, запрашиваем у продавца договор ренты и изучаем обязательства по договору.
5. Лично встречаемся с рентополучателем и выясняем все нюансы.
6. Запрашиваем у продавца справку по форме № 9 и выясняем наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.
7. Проверяем сайт районного суда (по месту нахождения имущества) на отсутствие дела о расторжении договора ренты.
8. Запрашиваем у продавца согласие на совершение сделки от рентополучателя и супруга/продавца.
Один из распространенных способов приобретения права собственности на квартиру – это приватизация социального жилья, предоставленного государством на условиях договора социального найма.
1.Изучаем и проверяем паспорт продавца:
• смотрим, как выглядит паспорт, проверяем реквизиты, наличие печатей и штампов, их содержание, срок действия паспорта и подписи должностных лиц. Соотносим возраст продавца и дату выдачи паспорта;
• проверяем действительность\недействительность паспорта на сервисе МВД http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
• сравниваем фото в паспорте с внешностью продавца, соотносим ФИО и паспортные данные продавца с данными в правоустанавливающих документах на квартиру (при несовпадении – запрашиваем документ, подтверждающий изменение); • проверяем паспорт на наличие признаков подделки (паспорт продавца можно сравнивать со своим);
• можно запросить дополнительные документы: водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, свидетельство о рождении - и сравнить паспортные данные с данными, указанными в этих документах.
2. Заказываем выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку ЕГРН о переходе права собственности на объект, а также документ-основание приобретения права собственности и, сравнивая данные с паспортом продавца, убеждаемся, что он является собственником.
3. Подробно изучаем основание и историю приобретения права собственности.
4. Убеждаемся в полной дееспособности продавца и в его праве на заключение сделок купли-продажи имущества.
5. Выясняем, не возбуждена ли в отношении продавца процедура банкротства или не признан ли он банкротом:
• сервис Единого федерального реестра сведений о банкротах - http://bankrot.fedresurs.ru
• единая электронная система арбитражных судов - http://kad.arbitr.ru
6. Выясняем, не предъявлены ли продавцу иски о взыскании долгов или истребовании имущества через сайт арбитражных судов http://kad.arbitr.ru, а также сайты СОЮ по месту жительства продавца и по месту нахождения имущества.
7. Необходимо выяснить, не возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство, обратившись к сайту ФССП http://fssprus.ru/iss/ip
Если от имени собственника квартиры действует представитель по доверенности, необходимо запросить доверенность в нотариальной форме, убедиться, что она подлинная, проверив информацию на сервисе http://reestr-dover.ru, плюс проверить полномочия.
• смотрим, как выглядит паспорт, проверяем реквизиты, наличие печатей и штампов, их содержание, срок действия паспорта и подписи должностных лиц. Соотносим возраст продавца и дату выдачи паспорта;
• проверяем действительность\недействительность паспорта на сервисе МВД http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
• сравниваем фото в паспорте с внешностью продавца, соотносим ФИО и паспортные данные продавца с данными в правоустанавливающих документах на квартиру (при несовпадении – запрашиваем документ, подтверждающий изменение); • проверяем паспорт на наличие признаков подделки (паспорт продавца можно сравнивать со своим);
• можно запросить дополнительные документы: водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, свидетельство о рождении - и сравнить паспортные данные с данными, указанными в этих документах.
2. Заказываем выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку ЕГРН о переходе права собственности на объект, а также документ-основание приобретения права собственности и, сравнивая данные с паспортом продавца, убеждаемся, что он является собственником.
3. Подробно изучаем основание и историю приобретения права собственности.
4. Убеждаемся в полной дееспособности продавца и в его праве на заключение сделок купли-продажи имущества.
5. Выясняем, не возбуждена ли в отношении продавца процедура банкротства или не признан ли он банкротом:
• сервис Единого федерального реестра сведений о банкротах - http://bankrot.fedresurs.ru
• единая электронная система арбитражных судов - http://kad.arbitr.ru
6. Выясняем, не предъявлены ли продавцу иски о взыскании долгов или истребовании имущества через сайт арбитражных судов http://kad.arbitr.ru, а также сайты СОЮ по месту жительства продавца и по месту нахождения имущества.
7. Необходимо выяснить, не возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство, обратившись к сайту ФССП http://fssprus.ru/iss/ip
Если от имени собственника квартиры действует представитель по доверенности, необходимо запросить доверенность в нотариальной форме, убедиться, что она подлинная, проверив информацию на сервисе http://reestr-dover.ru, плюс проверить полномочия.
ЕГРН
Инструкция по заказу выписки ЕГРН
Инструкция по заказу выписки ЕГРН
Для заказа сведений из ЕГРН онлайн необходимо:
Зайти на сайт Росреестра - https://rosreestr.gov.ru
Авторизоваться через портал Госуслуги www.gosuslugi.ru
Выполнить поиск объекта недвижимости по его кадастровому номеру или адресу
Выбрать необходимую выписку из ЕГРН:
-об основных характеристиках и правах на объект недвижимости об объекте недвижимости
-о переходе прав на объект недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
-об основных характеристиках и правах на объект недвижимости об объекте недвижимости
-о переходе прав на объект недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
В зависимости от способа получения, который вы выбрали при оформлении заказа, выписка придет в электронном формате на указанный вами адрес электронной почты или необходимо будет обратиться в МФЦ за бумажным форматом
В случае, если выписка пришла в электронном формате, необходимо перевести ее в «человекочитаемый» формат с помощью специального сервиса Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_vizualisati....
Проверка продавца – физ.лица
Проверку личности мы начинаем с изучения паспорта продавца.
На сайте ГУ по вопросам миграции МВД России
http://services.fms.gov.ru
можно легально проверить действительность паспорта. Правда гарантии, что на сайте находится исчерпывающий список недействующих паспортов, нет. Поэтому нужно проверять документ и самостоятельно: на действительность, принадлежность предъявителю и на отсутствие признаков подделки.
http://services.fms.gov.ru
можно легально проверить действительность паспорта. Правда гарантии, что на сайте находится исчерпывающий список недействующих паспортов, нет. Поэтому нужно проверять документ и самостоятельно: на действительность, принадлежность предъявителю и на отсутствие признаков подделки.
Признаки действительного и подлинного паспорта.
- бланк паспорта должен быть сшит по всей длине корешка двухцветной нитью с пунктирным свечением в ультрафиолетовом излучении;
- внутренние страницы должны иметь видимое на просвет изображение общего водяного знака, содержащего объемные начертания букв «РФ»;
- в бумагу 19-й и 20-й страниц введена защитная металлизированная нить, меняющая цвет в зависимости от угла зрения;
- серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах;
- паспорт не должен быть просрочен – необходимо соотнести возраст продавца с датой выдачи паспорта (замена паспорта происходит в 20 и 45 лет).
Необходимо убедиться в праве собственности продавца на квартиру
Для этого сравниваем ФИО продавца и паспортные данные с данными, содержащимися в выписках ЕГРН об основных характеристиках объекта, о переходе права собственности и документе-основании приобретения права собственности – они должны совпадать. В случае, если данные различны, необходимо запросить документы, подтверждающие их изменение: например, свидетельство о браке или свидетельство о перемене имени, просмотреть страницу в новом паспорте со сведениями о предыдущем паспорте.
Обратите внимание и на другие "мелочи". Например, верную нумерацию страниц паспорта, обложку и рисунок. Помните, что недопустимые, случайные отметки делают паспорт недействительным (допустимые: о регистрации, о заключении/расторжении брака, о ранее выданных паспортах, о детях, о воинской обязанности, о группе крови и резус-факторе).
Дополнительный способ убедиться, что паспорт принадлежит предъявившему его человеку – попросить показать другие документы, удостоверяющие его личность. Например, водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, свидетельство о рождении. Вероятность, что мошенник подделает все эти документы, мала.
Дополнительный способ убедиться, что паспорт принадлежит предъявившему его человеку – попросить показать другие документы, удостоверяющие его личность. Например, водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, свидетельство о рождении. Вероятность, что мошенник подделает все эти документы, мала.
Помните, что в сделке купли-продажи может участвовать не сам собственник квартиры, а его представитель по доверенности. В такой ситуации важно проверить личность собственника, а также доверенность и полномочия по ней.
Правоспособность юридического лица
Сделка купли-продажи квартиры с продавцом - юридическим лицом - особенная и требует основательной подготовки. Если продавцом выступает юр. лицо, мы должны проверить:
- Право собственности.
- Историю приобретения квартиры.
- Правоспособность юридического лица.
Для этого пункта важны знания в корпоративном праве.
Правоспособность юридического лица - это способность компании заключать сделки, брать на себя гражданские права и обязательства. Если юридическое лицо ограничено в правоспособности или вовсе лишено ее, то есть ликвидировано, то договор может быть признан недействительным (по ст. 173 ГК РФ «Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности» или по ст. 174 ГК РФ «Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица»).
Правоспособность юридического лица - это способность компании заключать сделки, брать на себя гражданские права и обязательства. Если юридическое лицо ограничено в правоспособности или вовсе лишено ее, то есть ликвидировано, то договор может быть признан недействительным (по ст. 173 ГК РФ «Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности» или по ст. 174 ГК РФ «Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица»).
Коммерческие организации: например, ООО и АО, за исключением унитарных предприятий – вправе заключать любые договоры и осуществлять любые виды деятельности, даже если какой-то вид деятельности в уставе не указан.
Однако правоспособность может быть ограничена.
Однако правоспособность может быть ограничена.
8 шагов покупателя при проверке юридического лица
Чтобы убедиться в правоспособности юридического лица, повторим, мы должны провести серьезную проверку.
Запросить у продавца и изучить следующие документы
- устав в последней редакции;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- решение о внесении изменений в учредительные документы, в том числе в Устав;
- протокол общего собрания акционеров (участников), протокол совета директоров об избрании Генерального директора, или решение Совета директоров, в зависимости от того, какой орган, согласно Уставу, наделен такими полномочиями;
- паспорт Генерального директора;
- выписку из реестра акционеров АО или участников ООО на текущую дату для определения состава данных лиц, их финансовой состоятельности и надежности;
- приказ об исполнении обязанностей Генерального директора (если договор подписывает исполняющий обязанности, то его паспорт);
- доверенность на представителя и его паспорт, если договор подписывается не единоличным исполнительным органом, а представителем;
- другие документы, например: справку об отсутствии судебного и исполнительного производства, список аффилированных лиц, карточку образцов подписей и оттиска печати.
Выписка из ЕГРЮЛ
Получаем выписку по юридическому лицу из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно и буквально за пару минут на сайте www.egrul.nalog.ru.
Поиск лучше вести по ИНН – он уникален и сохраняется, даже если организация сменит название.
Из этой выписки можно узнать:
Любой, кто не указан в качестве руководителя в выписке, должен предъявить доверенность для выступления от имени организации
Поиск лучше вести по ИНН – он уникален и сохраняется, даже если организация сменит название.
Из этой выписки можно узнать:
- все реквизиты организации
- не ликвидирована ли она
- кто является руководителем, а значит, кто может подписывать договоры от ее имени, не предъявляя доверенность
Любой, кто не указан в качестве руководителя в выписке, должен предъявить доверенность для выступления от имени организации
Данные в выписке ЕГРЮЛ соотносим с данными в учредительных документах
они должны совпадать. Любые изменения, вносимые в учредительные документы, также отражаются в выписке.
Заказать выписки ЕГРН
Об основных характеристиках объекта и переходе права собственности + запросить документ-основание приобретения права собственности и сравнить данные о правообладателе объекта с данными учредительных документов.
Проверяем полномочия представителя юр. лица
выступающего подписантом по договору купли-продажи – Генерального директора или доверенного лица. Для этого изучаем протокол об избрании единоличного исполнительного органа или соответствующее решение Совета директоров, в зависимости от того, кто, на основании Устава, имеет право избирать Генерального директора.
По Уставу и протоколу проверяется, не истек ли срок полномочий Генерального директора.
Если же договор подписывает исполняющий обязанности Генерального директора, то в обязательном порядке запрашивается приказ об исполнении обязанностей, подписанный Гендиректором. Все другие лица, кроме единоличного исполнительного органа, вправе подписывать договоры только на основании доверенности.
Помните, что наличие доверенности не освобождает от проверки полномочий лица, выдавшего доверенность.
При проверке доверенности необходимо обратить внимание на:
Чтобы проверить действительность доверенности, необходимо обратиться к сайту Федеральной нотариальной палаты www.reestr-dover.ru.
Помните, что наличие доверенности не освобождает от проверки полномочий лица, выдавшего доверенность.
При проверке доверенности необходимо обратить внимание на:
- дату выдачи и дату окончания действия – очевидно, доверенность должна быть действующей;
- реквизиты доверителя-юридического лица и реквизиты доверенного: они должны быть полными, без ошибок;
- полномочия доверителя: из них должно четко следовать, какие договоры и в пределах какой суммы может подписывать доверитель;
- то, что доверенность подписана Генеральным директором
Чтобы проверить действительность доверенности, необходимо обратиться к сайту Федеральной нотариальной палаты www.reestr-dover.ru.
Важно выяснить, не имеет ли сделка купли-продажи с юр. лицом следующих особенностей
- Крупная сделка. Для определения крупности сделки соотносим размер активов общества по данным последнего бухгалтерского баланса со стоимостью сделки. Если сделка превышает 25% от размера активов, то, по общему правилу, является крупной. Тогда в обязательном порядке запрашиваем справку о некрупности сделки либо решение об одобрении крупной сделки.
- Сделка, на которую имеются уставные ограничения. Иногда Уставом юр. лица может быть предусмотрен особый порядок одобрения сделок: например, в зависимости от стоимости имущества. Необходимо внимательно изучить Устав и, если сделка купли-продажи квартиры попадает под особый порядок одобрения, – запросить решение об одобрении. Иначе есть риск, что договор может быть признан недействительным.
Изучаем финансовое состояние юридического лица
нет ли у него долгов и судебных споров о взыскании долгов или истребовании имущества, не ограничено ли юридическое лицо в правоспособности ввиду банкротства. (Подробнее о проверке наличия долгов или банкротства у физических или юридических лиц – в соответствующем Уроке).
Покупка квартиры у юридического лица – действительно сложная процедура, для которой важно знание основных положений корпоративного права, серьезная проверка документации и понимание проблемных вопросов. Поэтому наиболее безопасный вариант – заключить договор в нотариальной форме. Нотариус проверит юридическую чистоту сделки, запросит необходимый комплект документов и убедится в полномочиях лица представителя компании.
Проверка наличия долгов и банкротства
Перед сделкой нужно обязательно проверить, есть ли у продавца долги, возможно, он был признан банкротом,
или ведется процедура банкротства.
Поэтому, необходимо внимательно подходить
к проверке продавца по следующим пунктам:
или ведется процедура банкротства.
Поэтому, необходимо внимательно подходить
к проверке продавца по следующим пунктам:
его правоспособности
его дееспособности
удостоверяющим личность документам
убедиться что в отношении продавца не ведутся дела о взыскании долгов, истребовании имущества или не возбуждено банкторное производство
Недостаточная осмотрительность в этих вопросах может привести к признанию сделки купли-продажи недействительной!
Банкротство Физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели могут быть признаны банкротами. Если в отношении "вашего" продавца уже ведется такая процедура, скорее всего, он ограничен в возможности распоряжаться своей недвижимостью. Именно это ограничение накладывается даже на начальных стадиях банкротства. Дальше "лицо" лишают права самостоятельно распоряжаться своим имуществом, и в сделках от его имени выступает арбитражный управляющий, назначенный судом.
Исключить риск заключения сделки купли-продажи квартиры с банкротом.
Для этого проверяем продавца двумя путями.
Для этого проверяем продавца двумя путями.
Обращаемся к сервису Единого федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru
На нем публикуется информация о лицах, в отношении которых ведется процедура банкротства, и о нюансах этой процедуры.
Помните, что информация поступает в реестр только после того, как суд проверил основания для возбуждения дела и вынес соответствующий акт. Недобросовестный продавец может воспользоваться временем до публикации его данных и постараться продать недвижимость.
Помните, что информация поступает в реестр только после того, как суд проверил основания для возбуждения дела и вынес соответствующий акт. Недобросовестный продавец может воспользоваться временем до публикации его данных и постараться продать недвижимость.
Поэтому важно узнать, не подано ли заявление о банкротстве в отношении продавца, обратившись к единой электронной системе арбитражных судов – http://kad.arbitr.ru
На этом сервисе содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами. Воспользовавшись поиском по сайту, можно найти дела с участием продавца и посмотреть в карточке дел, выступает ли он в них в роли должника. Здесь же можно изучить решения, определения суда и другие материалы банкротного дела.
Если продавец – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, на этом же сайте необходимо посмотреть сведения об иных судебных делах в арбитражных судах, в которых продавец выступает стороной по делу. Проверить, не предъявлены ли ему иски о взыскании долгов или об истребовании имущества – которым может оказаться продаваемая квартира.
Если продавец – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, на этом же сайте необходимо посмотреть сведения об иных судебных делах в арбитражных судах, в которых продавец выступает стороной по делу. Проверить, не предъявлены ли ему иски о взыскании долгов или об истребовании имущества – которым может оказаться продаваемая квартира.
Полезные сайты:
В карточке исполнительного производства указаны: дата производства, сумма ко взысканию, основание взыскания и информация о том, погашен ли долг. Если производство не окончено, необходимо выяснить детали дела у продавца и, конечно, убедиться, что приставы не наложили на имущество продавца запреты и аресты.
- Сайты СОЮ (судов общей юрисдикции) того района, где проживает продавец и того, где находится квартира: с обычных граждан (не обладающих статус ИП) долги в большинстве случаев взыскивают в судах общей юрисдикции, но здесь же могут быть дела с участием ИП и юридических лиц.
- Сайт ГАС РФ «Правосудие» https://sudrf.ru/, на котором содержится информация обо всех судах РФ.
- Сайты налоговой, судов, ФССП, где необходимо проверить, отсутствуют ли у продавца долги по налогам, сборам и другие задолженности.
- Сайт http://fssprus.ru/iss/ip ФССП России, чтобы выяснить, не возбуждено ли исполнительное производство в отношении продавца.
В карточке исполнительного производства указаны: дата производства, сумма ко взысканию, основание взыскания и информация о том, погашен ли долг. Если производство не окончено, необходимо выяснить детали дела у продавца и, конечно, убедиться, что приставы не наложили на имущество продавца запреты и аресты.
Настоятельно рекомендуем попросить продавца предоставить актуальные выписки из Бюро кредитных историй, чтобы убедиться в добросовестном исполнении его обязательств и снизить риски признания продавца банкротом.
Почему это важно?
Во-первых, можно оценить общую картину финансового положения продавца и то, как он относится к исполнению своих обязательств. И, соответственно, предсказать, насколько реально в случае проблем с исполнением договора купли-продажи квартиры получить возмещение убытков или вернуть свои деньги.
Во-вторых, если с участием продавца в качестве ответчика ведутся дела о взыскании долгов или в отношении него ведутся исполнительные производства, есть вероятность возбуждения в будущем дела о банкротстве.
Законодательство РФ позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до возбуждения дела о банкротстве. Суды, по иску кредиторов, могут признать вашу сделку купли-продажи недействительной и отнять у вас покупателя имущество, полученное по сделке с должником. Более рискует покупатель, который купит имущество по цене ниже рыночной – такая сделка будет легко оспорена и признана недействительной.
Во-первых, можно оценить общую картину финансового положения продавца и то, как он относится к исполнению своих обязательств. И, соответственно, предсказать, насколько реально в случае проблем с исполнением договора купли-продажи квартиры получить возмещение убытков или вернуть свои деньги.
Во-вторых, если с участием продавца в качестве ответчика ведутся дела о взыскании долгов или в отношении него ведутся исполнительные производства, есть вероятность возбуждения в будущем дела о банкротстве.
Законодательство РФ позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до возбуждения дела о банкротстве. Суды, по иску кредиторов, могут признать вашу сделку купли-продажи недействительной и отнять у вас покупателя имущество, полученное по сделке с должником. Более рискует покупатель, который купит имущество по цене ниже рыночной – такая сделка будет легко оспорена и признана недействительной.
Если продавец – юридическое лицо:
https://egrul.nalog.ru
На сайте налоговых органов в общем доступе размещаются данные бухгалтерской отчетности юридических лиц. Необходимо изучить её, чтобы понять финансовое положение организации и наличии или отсутствия угрозы его банкротства. Тревожный симптом – наличие негативного финансового результата в текущем году или прошлых годах.
На сайте налоговых органов в общем доступе размещаются данные бухгалтерской отчетности юридических лиц. Необходимо изучить её, чтобы понять финансовое положение организации и наличии или отсутствия угрозы его банкротства. Тревожный симптом – наличие негативного финансового результата в текущем году или прошлых годах.
http://kad.arbitr.ru
Важно изучить картотеку арбитражных дел. Наличие/отсутствие дел с участием юридического лица позволит понять, есть ли в организации корпоративные споры. Если есть, воспринимаем это как риск – действия по продаже имущества организации в будущем могут быть оспорены.
Важно изучить картотеку арбитражных дел. Наличие/отсутствие дел с участием юридического лица позволит понять, есть ли в организации корпоративные споры. Если есть, воспринимаем это как риск – действия по продаже имущества организации в будущем могут быть оспорены.
Если продавец использовал
материнский капитал
материнский капитал
Материнский капитал – это форма поддержки государством семей с детьми. Выделяемая сумма может быть использована для покупки недвижимости (или в погашение ипотеки). Обязательным условием такого использования мат.капитала является выделение долей детям и родителям (в том числе и детям, рожденным во время использования мат.капитала).
То есть, владельцами квартиры становятся двое родителей (если владелец мат.капитала находится в браке) и двое детей (или больше, зависит от того, когда вы выделяете доли).
Если материнский капитал используется в ипотеке, то выделение долей происходит в течение 6 месяцев после полного гашения ипотечного кредита. Важно, выделить доли всем детям, которые родились в это время. Требования к размеру долей – нет.
Например, срок ипотеки – 15 лет. На 5 году выплат вы внесли мат. капитал. За последующие 10 лет у вас еще родились дети. Вы обязательно должны выделить им доли.
Задача покупателя – проверить факт использования мат.капитала и исполнение родителями своих обязательств (выделение долей именно в этом объекте)!
Почему это так важно? В будущем, дети, на которых был использован мат.капитал в конкретном объекте, могут восстановить свой срок исковой давности и подать в суд. Они подают в суд на родителей и могут отсудить долю в квартире у нового собственника. Такие судебные разбирательство периодически возникают.
Если материнский капитал используется в ипотеке, то выделение долей происходит в течение 6 месяцев после полного гашения ипотечного кредита. Важно, выделить доли всем детям, которые родились в это время. Требования к размеру долей – нет.
Например, срок ипотеки – 15 лет. На 5 году выплат вы внесли мат. капитал. За последующие 10 лет у вас еще родились дети. Вы обязательно должны выделить им доли.
Задача покупателя – проверить факт использования мат.капитала и исполнение родителями своих обязательств (выделение долей именно в этом объекте)!
Почему это так важно? В будущем, дети, на которых был использован мат.капитал в конкретном объекте, могут восстановить свой срок исковой давности и подать в суд. Они подают в суд на родителей и могут отсудить долю в квартире у нового собственника. Такие судебные разбирательство периодически возникают.
Как проверить
Чтобы убедиться в правоспособности юридического лица, повторим, мы должны провести серьезную проверку.
Оцените ситуацию
Если в семье двое и больше детей – вероятность использования мат.капитала в недвижимости высока.
Спрашиваете продавца об использовании таких средств
Чаще всего, продавцы не скрывают данную информацию, а просто планируют выделить доли уже в новом жилье. НО, если мат.капитал был использован в этом объекте, то доли тоже должны быть выделены в нем. По факту получается, что их задача – оставить след в том объекте, где был использован мат.капитал.
Запросите документы, подтверждающие использование материнского капитала
В этом или другом объекте, или его сохранность (наличие на счете в ПФР).
• Выписка из ПФР (если на счету полная сумма – вам не о чем переживать) или обязательство по выделению долей.
• Если мат.капитал все же был использован, просите предоставить график платежей по ипотеке (чтобы отследить, не было ли внесения суммы сертификата) или справку от банка, в которой укажут, производилась ли оплата средствами капитала.
После того, как вы удостоверились в использовании материнского капитала в желаемом объекте, есть два варианта действий: ожидание выделения долей и последующая сделка или отказ от объекта.
• Выписка из ПФР (если на счету полная сумма – вам не о чем переживать) или обязательство по выделению долей.
• Если мат.капитал все же был использован, просите предоставить график платежей по ипотеке (чтобы отследить, не было ли внесения суммы сертификата) или справку от банка, в которой укажут, производилась ли оплата средствами капитала.
После того, как вы удостоверились в использовании материнского капитала в желаемом объекте, есть два варианта действий: ожидание выделения долей и последующая сделка или отказ от объекта.
Если продажа проходит из-под залога банка
сначала будет выделение долей и уже после – схема продажи из-под залога. Зачастую, нужно прежде закрыть ипотечный кредит и потом выделять доли. В таких случаях безопаснее всего заключать Предварительный договор, заверенный нотариусом. Обязательно нужно вписать, какую сумму вы использовали для погашения ипотеки продавца (перевели со своего на счет продавца для последующего закрытия ипотеки). Таким образом происходит фиксация передачи сумм банком.
Такие сделки могут немного затянуться во времени, обычно до 2-3 месяцев. Проверить на 100 % использования мат.капитала в интересующем объекте – не представляется возможным. Но, приведенные выше методы вполне могут разрешить ситуацию и уберечь от непредвиденных рисков.
Обременение прав на квартиру
В выписке егрн вы можете уидеть есть ли обременение. Обременение, наложенное на квартиру, означает, что физическое или юридическое лицо, которое не является собственником объекта недвижимости, имеет определенные права в отношении этой квартиры.
Кроме того, наложить ряд обременений могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца, не сможет ее продать. Даже в случае подписания сделки купли-продажи, такая сделка не будет зарегистрирована государственным органом.
Важно понимать, что обременение, даже при смене ее собственника, остается на квартире до тех пор, пока не будет снято законным способом.
Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в сделке присутствуют законные права и интересы тех субъектов, которые не являются ее официально зарегистрированными собственниками.
Например, в случае, если квартира куплена с привлечением ипотечного займа, до момента снятия обременения в виде Ипотеки, распоряжаться собственностью можно только с письменного согласия банка.
Например, в случае, если квартира куплена с привлечением ипотечного займа, до момента снятия обременения в виде Ипотеки, распоряжаться собственностью можно только с письменного согласия банка.
Какие бывают обременения прав на квартиру?
Права владельца квартиры могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.
Регистрируемые обременения могут возникать из-за договоров, которые заключил Владелец. А могут возникать в результате решения суда или в случае выпуска акта уполномоченного законом органа (т.е. независимо от воли собственника). Например, если есть неуплаченные налоги.
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
В случае с квартирами, регистрируемые обременения могут возникнуть по различным причинам:
В официальной Выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» есть графа «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физ.лицах или юр.лицах, в пользу которых это обременение установлено и на каком основании оно было наложено.
Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».
Регистрируемые обременения могут возникать из-за договоров, которые заключил Владелец. А могут возникать в результате решения суда или в случае выпуска акта уполномоченного законом органа (т.е. независимо от воли собственника). Например, если есть неуплаченные налоги.
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
В случае с квартирами, регистрируемые обременения могут возникнуть по различным причинам:
- на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
- на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
- на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
- на основании судебного решения.
В официальной Выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» есть графа «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физ.лицах или юр.лицах, в пользу которых это обременение установлено и на каком основании оно было наложено.
Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».
Рассмотрим наиболее распространенные варианты обременений:
Залог квартиры под кредит (ипотека)
одно из самых популярных обременений в современных реалиях. Ипотека возникает только с момента ее государственной регистрации, поэтому, если в выписке отсутствуют сведения о залоге, можно быть уверенным в том, что его нет. Если в выписке обнаружилась запись об ипотеке, то это означает, что для регистрации перехода права собственности потребуется согласие залогодержателя. Впрочем, это меньшая из проблем, с которыми сталкивается покупатель такой недвижимости. Посмотрите блок уроков «Покупка недвижимости из-под залога», чтобы получить точную инструкцию, как купить объект, который заложен в ипотеку или кредит.
Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования
указанные обстоятельства содержатся в соответствующе графе об обременениях в Выписке ЕГРН, и если у вас нет намерения приобретать имущество с арендаторами, следует проследить, чтобы договор аренды или договор безвозмездного пользования, был расторгнут до сделки.
Заключение договора доверительного управления
(например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ). По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Если Вы приобретаете имущество с подобным обременением, то прежде всего необходимо выяснить, кто будет стороной (продавцом) в сделке: сам собственник или доверительный управляющий (чтобы документы были составлены грамотно и подписаны уполномоченным лицом). Если стороной выступает доверительный управляющий, то в договоре доверительного управления должны быть соответствующие полномочия на заключение сделок (но никогда не будет лишним выяснить у самого собственника, не имеет ли он возражений на проведение сделки). Кроме того, необходимо ознакомиться с договором доверительного управления, чтобы выяснить порядок снятия данного обременения.
Заключение договора пожизненного содержания с иждивением
(в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты); Купить такую квартиру возможно, но только покупатель должен быть согласен с договором ренты и платить рентополучателю определенную сумму на регулярной основе. Если покупатель квартиры согласен на условия договора ренты, то он приобретает квартиру с данным обременением.
Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой
(например, на время ведения следствия или судебного разбирательства) и арест квартиры (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры). Необходимо проверить, не указаны ли в выписке из ЕГРН аресты, наложенные на приобретаемое помещение, иные ограничения в распоряжении им, заявленные притязания на объект или возражения против зарегистрированного права. Аресты могут быть наложены судом в целях обеспечения иска; судебными приставами-исполнителями – в целях исполнения судебного решения; либо органами следствия – в рамках рассмотрения уголовного дела. Для приобретателя имеет значение не тот момент, когда соответствующее решение об аресте было принято судом, приставом или следователем, но тот, при котором была внесена запись в ЕГРН. В то же время, если впоследствии будет доказано, что покупатель, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре, знал о том, что решение об аресте уже принято, его договор о приобретении помещения может быть легко оспорен.
Помните, что наличие арестов или запретов на совершение регистрационных действий не запрещает заключить договор о продаже помещения, но не позволит зарегистрировать переход права собственности на него. В указанных случаях, даже заключив договор, покупатель не сможет стать собственником.
Вывод. Поэтому, даже если продавец уверяет, что требования, на основании которых был наложен арест, несостоятельные (а это возможно, поскольку суд может накладывать обеспечительные меры еще до того, как рассмотрит дело, т.е. теоретически, в иске может быть отказано), необходимо воздержаться хотя бы от выплаты продавцу суммы сделки и прописать в договоре, что она будет выплачиваться не ранее снятия ареста и освобождения объекта от обременений.
В отличие от арестов и запретов на регистрацию, указанные в ЕГРН заявленные в судебном порядке требования в отношении объекта или возражения против зарегистрированного права не препятствуют регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу. Но помните, что, приобретая имущество при наличии таких обременений в выписке ЕГРН, вы не будете добросовестным приобретателем, и в случае, если тот, по чьему требованию были сделаны такие отметки, в последующем выиграет судебное дело. Также он может доказать, что в действительности продавец не вправе был распоряжаться имуществом, тогда покупатель не сможет защитить свои права и потеряет объект.
Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре
Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой то есть прописка – тоже обременяют недвижимость, но регистрации в Росреесре не подлежат.
Во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц, которые имеют право пользования
и/или владения, необходимо:
Во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц, которые имеют право пользования
и/или владения, необходимо:
изучить справку о составе зарегистрированных лиц, выдаваемую территориальными органами МВД России, чтобы выяснить, на каком основании они проживают в помещении (справка «О регистрации» по форме №9);
осмотреть помещение на предмет того, не живет ли в нем кто-то посторонний (хотя, конечно же, далеко не всегда это можно будет увидеть).
Как снимаются обременения?
Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем письменного обращения собственника квартиры или залогодержателя, как в случае с договор залога, в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается, устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.
Обременение «культурное наследие» не снимается, но и не несет особых рисков в сделке.
В случае снятия обременения с ипотечной квартиры, необходимо собрать определенный комплект документ, который включает в себя документы, предоставленные банком: справку о погашении ипотечного кредита; закладную; доверенность о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.
Банк – обязательный участник в процессе снятия обременения, но в большинстве случаев проблема присутствия сотрудника банка при подаче заявления на снятие обременения решается с помощью доверенности от банка.
В случае, если арест наложен судом, то обременение можно снять исключительно в судебном порядке (при наличии соответствующих оснований). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права. Однако вы должны понимать, что это может затянуться на месяцы и годы.
Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.
Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем письменного обращения собственника квартиры или залогодержателя, как в случае с договор залога, в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается, устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.
Обременение «культурное наследие» не снимается, но и не несет особых рисков в сделке.
В случае снятия обременения с ипотечной квартиры, необходимо собрать определенный комплект документ, который включает в себя документы, предоставленные банком: справку о погашении ипотечного кредита; закладную; доверенность о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.
Банк – обязательный участник в процессе снятия обременения, но в большинстве случаев проблема присутствия сотрудника банка при подаче заявления на снятие обременения решается с помощью доверенности от банка.
В случае, если арест наложен судом, то обременение можно снять исключительно в судебном порядке (при наличии соответствующих оснований). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права. Однако вы должны понимать, что это может затянуться на месяцы и годы.
Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.
Как узнать, снято ли обременение с квартиры?
Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».
Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».
Помните, что соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ продавец обязан указать в договоре всех лиц, сохраняющих право пользования продаваемым помещением с указанием их прав. Но в том случае, если такие лица не были указаны, это никак не лишит их имеющегося у них права, а только лишь даст основания для оспаривания договора или для взыскания с продавца убытков. Выписать лиц, зарегистрированных по месту жительства, в случае их отказа – возможно только по суду.
Договор аренды, который заключен на срок менее 1 года, тоже является не регистрируемым обременением. Он может нести существенное значение, если в нем не предусмотрено одностороннее расторжение со стороны Арендодателя. Придется ждать окончания договора. Чтобы гарантировать себе защиту от подобной ситуации, пропишите отдельным пунктом в договоре купли-продажи, что квартира свободна от прав третьих лиц, в том числе не сдана в аренду.
Договор аренды, который заключен на срок менее 1 года, тоже является не регистрируемым обременением. Он может нести существенное значение, если в нем не предусмотрено одностороннее расторжение со стороны Арендодателя. Придется ждать окончания договора. Чтобы гарантировать себе защиту от подобной ситуации, пропишите отдельным пунктом в договоре купли-продажи, что квартира свободна от прав третьих лиц, в том числе не сдана в аренду.
Существуют и другие обременяющие права, которые имеют люди, не являющиеся её собственниками.
Право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов).
Порой при бракоразводных процессах, не желая делить имущество, граждане быстро распродают недвижимость. К сожалению, такие ситуации – частое явление в судебной практике. Но в данном случае покупатель подобной жилой площади защищен законом до тех пор, пока истец не докажет, что ответчик должен был знать об отсутствии согласия второго супруга. Чтобы удалить этот риск, вы должны иметь один из нотариально заверенных документов: «согласие супруга на сделку», «справку о том, что имущество куплено не в браке» или брачный договор.
Право преимущественной покупки доли квартиры
(когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей). Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа. Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.
Право пользования квартирой
Приобретая квартиру, мало проверить личность продавца и его документы на объект недвижимости, необходимо также обратить внимание на людей, зарегистрированных\прописанных в квартире. Особенно на тех, кто независимо от сделки купли-продажи, сохраняют право пользования жилым помещением. Конечно, необходимо прописать в договоре, что все зарегистрированные в квартире «лица» обязуются выселиться из нее в определенный срок и что отсутствуют права «третьих лиц» на эту квартиру.
Но важно понимать, что договор подписывает продавец собственник, то есть те самые «третьи лица» в сделке не участвуют, и исключительно на добросовестность продавца рассчитывать не стоит. Люди, проживающие в квартире, могут и не знать о ее продаже, быть против и, соответственно, не будут по доброй воле выписываться и выселяться. Главный риск – в том, что они будут продолжать жить в квартире и «препятствовать осуществлению новым собственником прав собственности». Попросту мешать вам заехать. Выселять такое «лицо» могут только приставы на основании решения суда о выселении.
В некоторых ситуациях люди не только имеют право пользования квартирой независимо от прописки, но и сохраняют его после продажи квартиры. Поэтому покупателю крайне важно до сделки выяснить, кто зарегистрирован в квартире и на каком основании, обязать продавца снять всех посторонних с регистрационного учета, до сделки или прописать это условием доступа к деньгам (см. взаиморасчеты).
Сохранить право пользования помещением после сделки купли-продажи могут:
проживающие по договору найма или безвозмездного пользования
Наниматели имеют право пользования квартирой на весь период действия договора найма. Договор купли-продажи не прекращает их право пользования, и покупатель квартиры не вправе требовать у них освобождения квартиры до окончания срока договора найма. Усложняется ситуация тем, что такие документы, как договор найма, который заключается обычно на срок до 11 месяцев, договор безвозмездного пользования, соглашение между собственником и членом семьи, нигде не регистрируются и не учитываются. О наличии таких документов можно узнать только от продавца. Договор безвозмездного пользования часто является основанием для регистрации по месту жительства родственников. Если в приобретаемой квартире проживают люди, с которыми заключен подобный договор, они также сохраняют право пользования квартирой на весь период его действия.
Поэтому покупателю следует:
Продавец обязан передать квартиру свободной «от прав третьих лиц». Если в договоре купли-продажи он не укажет обременения в виде найма безвозмездного пользования, то покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены либо расторжения договора куплипродажи. Но очевидно, не нужно до этого доводить и покупать квартиру с такими проблемами.
Поэтому покупателю следует:
- запросить договор найма (безвозмездного пользования), если в квартире проживает кто-то на основании этих договоров;
- разрешить вопрос с его прекращением – запросить соглашение о прекращении договора и справку по форме № 9, подтверждающую отсутствие нанимателей/безвозмездных пользователей в числе зарегистрированных в квартире;
- узнать, есть ли у них другое место жительства и насколько реально расторжение договора.
Продавец обязан передать квартиру свободной «от прав третьих лиц». Если в договоре купли-продажи он не укажет обременения в виде найма безвозмездного пользования, то покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены либо расторжения договора куплипродажи. Но очевидно, не нужно до этого доводить и покупать квартиру с такими проблемами.
отказавшиеся от приватизации и сохраняющие бессрочное право пользования квартирой
Наиболее опасна для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся в свое время от приватизации жилья в пользу иного лица или не участвовавшие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права. По общему правилу, при приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации. Если квартира оформляется в собственность не всех людей, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации. И здесь кроется риск – они сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю. Поэтому, если в основании перехода права собственности в выписке ЕГРН указан договор о приватизации, вам необходимо, вопервых, запросить у продавца документ-основание, справку по форме № 9 и, в идеале, архивную выписку из домовой книги, чтобы увидеть, кто был прописан и проживал в квартире на момент приватизации. Во-вторых, убедиться, что все прописанные на момент приватизации значатся в качестве собственников, особенно – несовершеннолетние, в противном случае эти люди имеют право проживать в квартире бессрочно даже после смены собственника и даже если они не зарегистрированы там. Особо стоит обратить внимание на людей, снятых с регистрационного учета до приватизации квартиры в дома-интернаты, дома престарелых, в места лишения свободы, по решению суда как безвести отсутствующие – в этом поможет архивная выписка из домовой книги. Жильцы могут объявиться и предъявить свои права на имущество.
завещательный отказ
Если основанием приобретения продавцом права собственности является свидетельство о праве на наследство, необходимо помнить о завещательном отказе, который предоставляет гражданину право пользования жилым помещением на срок, указанный в завещании. Завещательный отказ, как обременение квартиры, должен регистрироваться в Росреестре, но, к сожалению, информация о человеке, имеющем право пользования квартирой на основании завещательного отказа, не всегда содержится в выписке ЕГРН. Поэтому необходимо запросить у продавца завещание и изучить его.
дети и бывшие супруги, сохранившие право пользования
Соглашением о разделе общего имущества супругов или решением суда может закрепляться право за супругом и детьми на проживание в квартире даже в отсутствие права собственности на нее. Принятие судом решения о сохранении права пользования квартирой за бывшим членом семьи (бывшим супругом) на определенный срок допускается частью 4 ст. 31 ЖК РФ при установлении, в частности, факта отсутствия у бывшего супруга иного жилого помещения, а также материального положения, финансовой возможности приобретения жилья. Поэтому, если согласие супруга продавца на свершение сделки купли-продажи не требуется в связи с разделом имущества, необходимо изучить соответствующие документы о разделе и убедиться, что в нем не закреплены права пользования квартирой за супругом или детьми.
Снять с регистрационного учета по месту жительства и выселить можно только в судебном порядке. Необходимо написать собственнику досудебную претензию, которая будет содержать требование о выселении и снятии с регистрационного учета в связи с утратой права пользования квартирой, сроки выполнения требования и указание на то, что вы обратитесь в суд за решением проблемы в случае игнорирования требований.
Сбор документов
Для проверки юридической чистоты сделки предстоит запросить у продавца комплект документов, состав которых зависит от индивидуальных особенностей сделки
Документы для проверки прав продавца на квартиру
Свидетельство о праве собственности или егрн
- C 2016 года cвидетельства о праве собственности при регистрации не выдаются.
- Выписка ЕГРН об основных характеристиках объекта может быть получена в отделениях Росреестра, в многофункциональных центрах или же в электронном виде. Последний вариант – через сайт Росреестра https://rosreestr.ru.
- Также можно получаем выписку ЕГРН о переходах прав на объект недвижимости, в которой указывается, кто ранее был собственником этого объекта и когда было зарегистрировано его право.
Документы-основания перехода права собственности к продавцу
На основании данных о правообладателе и основании перехода права собственности, полученных из выписки ЕГРН, необходимо запросить у продавца документ-основание перехода права собственности, им может быть:
Каждый документ-основание предстоит внимательно изучить, убедиться, что он подлинный и данные в нем совпадают с выпиской ЕГРН.
- договор о приватизации (он может называться по-разному, например, договор о безвозмездном приобретении в собственность, о приватизации, о передаче в собственность, или же и вовсе быть без названия); •
- договор купли-продажи (у него также может быть другое название, но это не имеет решающего значения), договор дарения, мены; •
- справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты или пожизненного содержания с иждивением;
- соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества;
- судебный акт;
- договор участия в долевом строительстве;
- инвестиционный договор.
Каждый документ-основание предстоит внимательно изучить, убедиться, что он подлинный и данные в нем совпадают с выпиской ЕГРН.
Документы для проверки личности продавца
- паспорт гражданина РФ
- проверяем, чтобы данные, указанные в правоустанавливающих документах и паспорте, совпадали. Если есть расхождения, то необходимо уточнять, почему;
- иные документы, удостоверяющие личность и/или содержащие данные продавца: свидетельство о рождении, водительское удостоверение, военный билет, СНИЛС, ИНН и прочие;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете и дееспособен;
- если от имени продавца действует представитель – необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность и проверить ее на действительность и подлинность.
Документы для проверки истории зарегистрированных лиц в квартире
Для этого необходимо попросить продавца заказать справку «О регистрации» по форме № 9 (или, при необходимости, выписку из Домовой книги, в т.ч. архивную).
В справке указываются следующие сведения:
о лицах, зарегистрированных в квартире/доме собственнике жилья наличии либо отсутствии родства между собственником и иными жильцами дате регистрации по данному адресу и дате снятия с регистрационного учетажилом помещении (размер общей и жилой площади, число комнат) о лице, которому выдается справка
В справке указываются следующие сведения:
о лицах, зарегистрированных в квартире/доме собственнике жилья наличии либо отсутствии родства между собственником и иными жильцами дате регистрации по данному адресу и дате снятия с регистрационного учетажилом помещении (размер общей и жилой площади, число комнат) о лице, которому выдается справка
Документы, подтверждающие согласие третьих лиц на совершение сделки
- Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или решение суда о разделе общего имущества супругов. Один из этих документов понадобится, если продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность
- Разрешение органов опеки и попечительства - если в семье продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи или продавец сам относится к этой категории
- Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится под залогом в банке
- Согласие получателя ренты – если продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры по договору ренты.
- Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.
Для проверки задолженности за коммунальные платежи
Для проверки задолженности за коммунальные платежи и взносы за капитальный ремонт запрашиваем у продавца справки об отсутствии задолженности за предоставляемые услуги
Для проверки наличия и законности перепланировки
необходимо запросить и изучить:
- выписку ЕГРН с планировкой объекта;
- поэтажный план и экспликацию;
- кадастровый или технический паспорт;
- согласованный проект перепланировки;
- акт ввода в эксплуатацию.
Если продавец – юридическое лицо, помимо документов, указанных выше, необходимо запросить
- Устав в последней редакции.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Решение о внесении изменений в учредительные документы, в том числе, в устав.
- Протокол общего собрания акционеров (участников), протокол совета директоров об избрании генерального директора, или решение совета директоров, в зависимости от того, какой орган, согласно уставу, наделен такими полномочиями.
- Паспорт генерального директора.
- Выписка из реестра акционеров АО или участников ООО на текущую дату для определения состава данных лиц, их финансовой состоятельности и надежности.
- Приказ об исполнении обязанностей генерального директора для случаев, если договор подписывает и.о., его паспорт.
- Доверенность на представителя и его паспорт, если договор подписывается не единоличным исполнительным органом, а представителем.
- Иные документы, например: справка об отсутствии судебного и исполнительного производства, список аффилированных лиц, карточка образцов подписей и оттиска печати
Все документы должны быть в оригинале или нотариально заверенные. Все документы необходимо проанализировать, проверить: подлинность, логику перехода права собственности на продавца, наличие обременений и ограничений, притязаний третьих лиц.
